原标题：2021年烟台楼市，谁赢得了最多爆灯？

年末，伴随央行降准、部分城市房贷利率降低的新闻，关于楼市即将回温的呼声明显增多。

但，这些仅是根据大方向做的趋势判断。当回顾今年的市场现象，以及思考现象背后的问题。

会发现有些问题依旧没有被解决，那些有置业需求的人依旧没有足够信心出手。

难道，市场转变只看政策支持就可以？

难道，行业不应该思考自身到底存在什么问题？

楼市下行期，到底谁在支撑市场回归？未来市场又将如何变化？

01

2021，大部分房企将生存放于首位。

而购房者，则将顺利交房入住作为最大希望。

妥协背后，是行业基本道德以及基本秩序被践踏。充斥市场的，是不健康的降价竞争以及交付纠纷。

事实证明，降价并不能恢复市场信心，反而加剧了购房者的不信任感。而坚持品质，坚持不降价不减配的责任房企，在这一年获得了更多认可。

这其中，绿城是不得不提的一家房企。

根据克而瑞1-11月中国房地产企业百强榜统计，绿城中国实现3190亿元的销售额。据了解，这是绿城中国首次突破3000亿规模门槛，并且在2021提前1个月完成年度目标。

在其他房企纷纷降低目标的年份，在其他房企通过低质竞争抢夺市场的一年。

为何绿城异军突起了？

作为品质标杆，绿城一贯领先的产品力，在2021市场调整期内发挥出了核心竞争力。

在全国各地楼盘为回款降价促销之际，绿城项目销售均价并未下滑，依然凭借产品竞争力实现销售额大幅增长。

2021年是绿城“战略2025”的开局之年。在2020年业绩发布会上，绿城中国曾首次对外公布“1299”战略体系：

1是指一个核心目标：成为全国TOP10房企中的品质标杆；

2是指懂客户和懂产品这两个战略支点；

两个9则分别是指9大业务和9大能力。

这背后反映了两个关键词：规模、品质。

而绿城围绕“懂客户”和“懂产品”两大支撑点去扩张规模，是出奇更是守正。

于是在2021年11月15日，绿城中国研发设计中心正式揭牌成立，标志着绿城中国迎来产品设计发展的新阶段。

02

在烟台市场，绿城布局正体现了其规模、品质兼顾发展的特点。

其中芝罘区留香园，作为绿城新一轮布局烟台首个项目，自推出以来就成为品质标杆。在楼市下行期，留香园率先喊出了不降价不减配的承诺。

面对市场竞争的巨大压力，面对购房者的观望态度，一家房企喊出不降价需要极大的勇气。

因为给到项目的反馈，可能是销量大幅降低、可能是市场占有率下滑。

在2021，这个结果是致命的，是不可以接受的。

但为何绿城敢这么做？为何绿城敢出头做出行业表率？

因为绿城明白，降价不可能拯救市场，降价伴随的往往或者说必然是配置降低。

开发商有无数种方法，可以节约项目成本而不被购房者发现。

但，这不符合绿城的价值观。

如果绿城这么做了，那就是丢了本心，是在砸毁自己的品牌坚守。

所以留香园不仅坚持不降价，而且还保证项目不减配，甚至在不断提升原有的产品设计。

正是这种坚守，给到了购房者信心。

2021双十二期间，留香园在48小时内实现了3600万+的销售额。近期项目推出新品洋房的热度，可以用抢来形容。

而在2022伊始，即元旦，留香园项目正式迎来调价。

是的，留香园涨价了。

在市场远未走出冷静期，在其他项目通过打折促销吸引客户的时间点，留香园涨价了。

这背后，既体现了对产品的信心，对销售数据的信心，更体现了对未来产品价值提升的信心。

此前，留香园实景示范区正式开放，作为酝酿已久的产品实景呈现，留香园在年末惊艳了市场。

不论是精心挑选的树种，亦或整体空间布局，都超出了看过效果图后我们的想象。

前期历经6-7轮调整的产品设计，实景展现出了留香园未来品质生活的体验。

正是这种高标准的产品设计与呈现，给到了消费者以信心。

这就是绿城的产品观，这个产品观可以概括为：

有温度的情感认知。

03

什么意思，

我们来看这个视角的示范区，此时拍摄者正坐在园区内一处景观会客厅，前方是小区南侧入口。

注意，这处平台高于青年南路大概两层楼，需要走楼梯或电梯进入。

前期当我们知道该地块属于坡地，心里对产品呈现会有一定期待。期待，项目会不同于周边绝大多数项目。

因为开发者是绿城——以品质著称的房企。

在这处空间，入目便是草坪与洋房，及各类珍贵树种，周边毫无遮挡。

蓝天、绿地，一种逃脱城市的感觉油然而生。

记住，这里是芝罘中心区位，距离核心仅几分钟车程。这时候，就会明白绿城为何会选择这里进行合作开发。

核心是稀缺，这是烟台核心区稀缺的土地。

这块土地，给到了开发者更多可发挥空间。包括产品设计、园林景观规划以及圈层活动服务等等。

也幸亏是绿城开发，才带来了更多想象空间。

因为在当前市场环境下，房地产的标准化已经相当普遍。大部分开发商打造产品往往是复制粘贴，从一座城市复制到另一座城市。

好处是产品质量统一了，但也决定了项目自身特色的缺失。

而绿城作为行业的品质代言人，“定制”是其品牌特色。每一个绿城项目都是独一无二的，也具备了独异于市场的特色。

此次依托留香园的独特地形，绿城创造性的带来了一带两轴九园十景的景观园林规划。

在中央有长达800米的中轴公园贯通社区，面积足有4个足球场大小。其中布局了不同特色的景观组团，以及森林剧场等公共休闲空间。

为了实现这一规划，留香园在建筑布局上进行了较大退让。从成本核算角度看，项目本可以再增加2栋楼，但绿城选择将空间让位于业主。

正是这种不计成本的设计方案，让留香园有了更多可设计、可布局的空间。

例如整个项目的全能会客厅达到了29个，充分满足了社区间沟通交流、举办活动等诉求；

项目自带2300㎡带恒温泳池的健身会所，这是绝对豪宅项目才有的配置。

为了匹配足够前卫的园区设计方案，留香园在景观园林所需树种的选择上，下了很大一番功夫。

留香园园林中，所有乔木和亚乔木均采用全冠移植，全冠移植的选苗比普通规格苗木更大一倍，消耗成本巨大。例如，一棵朴树从江苏常州运输到园区就要耗费7000元左右、24棵国槐就要耗费8辆汽车运输。

园区内树种的树龄多为20-30年，甚至在70年以上，成本极高。

全冠移植过程实景

这些背后成本，一般业主并没有概念。但真正入住那一天，当看到园区的景观规划，以及珍贵树种的枝繁叶茂，会无比惊喜自己做出了正确选择。

未来，留香园的生活方式是沉浸式的，沉浸于城市中的桃花源、社区内的人间美好、未来生活的充分想象。

重要的是，这种生活在不断升级。

因为绿城一直以来的特点就是，不断做加法。在最终呈现前，产品还在不断升级。

作为烟台领先一代的豪宅样板，留香园不只是一处房产，更代表了一种有温度、有高度的生活方式。

因此，留香园产品热销，就不稀奇了。

04

开始我们提出问题，在不确定的环境下，谁在支撑着市场正常运行。

其实很好解答，因为买房子直接负责的是开发商。

对大部分人而言，买房是为了住，为了改善生活。所以降准、调整利率这些并不能作为直接影响买房的因素，而是根据自己的需求选择适合的产品。

看待开发商，要听其言，观其行。

尤其在市场下行期，在开发商日子不好过的时候。这个时候谁能坚持品质，继续稳定发展，才是值得信赖的。

还以绿城为例，在中指研究院2021中国城市居民居住满意度调查报告中，绿城中国总体满意度得分达到了88.7。在所进驻的杭州、苏州、郑州、合肥、济南、青岛、西安、大连、宁波等14座城市拿下总体满意度第一。

12月16日，在亿翰智库发布的“2021中国房企超级产品力榜单”中。绿城中国荣获“2021中国房企超级产品力TOP10”第一名，并获评“2021中国房企建筑匠造力TOP10”“2021中国房企社群运营力TOP10”。

以上种种成绩肯定不是一蹴而就的，而是通过企业的不断升级与调整，在坚持初心的产品理念下，才能突破市场周期。

这就是实力的体现，是未来生活的保障。

2022，期待烟台市场的正向回归。