2021，如何聪明的收割烟台未来价值？
房产税都要来了，未来要如何买房？
2021年轮番政策与调整轰炸下，置业，变成了一件很难的事。
房地产市场在一年间，风向好像变了无数回。前有政策调控，后有房企爆雷。
反反复复的市场动态，带来不断下行的数据反馈。
进入10月，随着一波温和政策落地，市场回温趋势明显。甚至于外资抄底房地产债的新闻，也被认为是转折点已经出现。
根据易居研究院整理的数据，10月份，全国个人住房贷款量近六个月首次反弹。此外十月份全国个人住房贷款增加了3481亿元，比9月多增1013亿元。
这是否意味密集高压调控政策下吃尽利空的房地产行业，开始进入“利空出尽就是利好”分界点？
01
政策大势逆转
置业如何选择？
如果有人告诉你房地产回温了，再不抓紧买房就要涨价了，千万千万千万不要信。
记住，房住不炒是底线，牢不可破，房价少跌高涨的时代不会再出现。
目前的大政策走向，以及房地产信贷政策调整，更多是为了满足合理的买房需求，即保障刚需。
同时，过去一段时间调控有点猛，开发商压力确实比较大，以至于土地端反馈不理想。同时为了避免开发商破产、烂尾现象增加，导致系统性风险，必要的利好政策是应该的。
但对购房者而言，当下房价应该不是重要的考虑因素了，因为大部分项目都把低价放出来了。尤其年底，开发商为了冲业绩也不会有所保留。
价格之外，该关注什么？
是品牌，是品质，是兑现，是市场认知。
越是市场下行期，越是买房的绝佳时机，但这个时间点要会挑。
挑对了，就能跑赢大盘，以更低价格买到好房子。
挑错了，撞得头破血流，后续交房问题一大堆。
烟台人在挑吗？烟台人挑选的标准有哪些？
首先，即使在市场下行期，2021年烟台每月的成交量依旧能维持在2000-3000套左右。
每一套成交的房子，都是一个个家庭精打细算后的选择，也代表市场需求依然比较旺盛。
其次，根据贝壳数据，截至目前烟台二手房挂牌量在52619套左右。
为何二手房挂牌量如此高？
一方面烟台市场新房占主导，二手房较难出手。
另一方面代表更多人在选择售出“劣质”资产，进而配置优质资产。
也正是因为二手房市场不活跃，导致烟台新房市场缺少了部分需求。
所以烟台的置业需求依旧高涨，但一些客观条件对市场影响较大。
至于烟台人怎么挑，其实很好总结：
1、具备区位优势，兼具资源价值
2、市场强势项目，产品力爆棚
3、可预见的兑现能力
这三点，放在任何时间、任何城市都是不会错的。
套用这三条解读烟台市场会发现，烟台人正在用脚做出选择。
02
城市风向标
莱山市场的年末反馈
反馈最明显的，自然是烟台楼市风向标-莱山。
2021年的莱山市场，不乏突破者与创新者。一批品质项目推出，一些城市利好落地，以及居住价值逐渐兑现，带来了不错的市场流量。
前十月，烟台成交金额前十项目中莱山独占5席。万科、融创、华润、恒堃，均实现了不同的突破。
从具体板块看，观海路依旧表现强势。伴随万象汇开业、相关资源不断补齐，给到市场正向引导。
占据优势地利，抢占未来红利，能够接收到观海路利好的优质产品备受关注。在市场下行期，区位优势看得见摸得着，也是最抗“跌” 的资源。
以新华万科·翡翠观海为例，前十月项目实现了6.25亿成交额，成交套数达到419套，名列总榜TOP10。
刚刚结束的双十一大战中，项目实现了1个亿的销售额，热度空前。
这并非翡翠观海首次用数据震撼市场，犹记得2020年12月6日项目首开销售额达到3亿，风头一时无两。
回顾项目推出一年所取得的成绩，其实可以比较清晰的总结出其高热度的原因。
关键在两个字：兑现。
03
【兑现】
爆款的底层逻辑
兑现，包括城市价值，也包括开发者的承诺。
从区位看，项目占据观海路板块的同时，也属于高能级板块-国际滨海板块的核心区位。
这里既占据烟台向东发展的主动脉，也是烟台顶尖资源的聚合区域。烟台国际博览中心、南山皇冠假日酒店等，属于城市级地标。
烟台国际博览中心，山东省内规模最大档次最高会展中心之一
烟台南山皇冠假日酒店，烟台第一家白金五星级酒店
此外，商业资源囊括了佳世客、万象汇为代表的观海路商圈与吾悦广场为代表的科技大道商圈。
医疗资源落地了烟台山医院新院区，山东首个“双三甲”医院。
教育资源涵盖了烟台大学、滨州医学院、烟台理工学院构成的高校集群，以及山东省规范化学校-莱山一中。
今年9月烟台大学附属中学翡翠校区的建成投用，代表板块发展潜力进一步兑现。
城市给到这里的，是最高等级的资源配置。
而开发者要做的，是与之匹配的内部价值兑现。
所以万科这里落地了观海书店，创意十足的新潮文化综合体，成为莱山城市焕新的一个标志项目。
这就是兑现，在项目未推出前就兑现未来价值。
2021，翡翠观海又解锁了社区食堂等实景社区配套，将未来的生活体验进一步兑现。
与此同时市场大环境是，知名房企在爆雷、交付纠纷屡见报端、市场预期不断下调。
购房者迫切关注的是，哪些品牌还能坚守初心，哪些项目货真价实，如何避免踩坑。
所以翡翠观海的价值在于，不断兑现的产品预期，以及未来生活体验。
产品设计层面来看，翡翠观海产品面积段在99-130㎡，基本可以满足各类购房者的生活诉求。
以建面约118㎡产品为例，经典耳朵户型，南向三面宽叠加南向双阳台，搭配大面宽短进深的设计，带来充足的生活空间想象。
北向设计百变空间，满足了居家功能的灵活变化，适应现代人的生活方式。
作为万科烟台翡翠系第五力作，新华万科翡翠观海还加载了健康模块。
如社区出入口人脸识别、垃圾站模块、快递柜模块新风模块、室内化学污染防控模块、排水系统模块等健康配置，满足后疫情时代的人居诉求。
项目内部价值与城市发展大势契合，在国际范十足的核心板块内，提供了一款几乎能满足所有居住体验的产品。
重要的是，项目价值是不断兑现的，是看得见摸得着的，而且是高品质兑现。
翡翠观海不断兑现的社区模块、未来生活，堪称混乱市场下的一股清流。能够获得更多认可，在于实力使然。
为了满足持续提升的市场需求，项目1#新品即将加推。
作为翡翠观海最后一栋楼，外加可瞰海的属性，势必引发年末最激烈抢房大战。
04
市场是最真实的，也是最残酷的。
2021，我们见过了巨人崩塌，也看到了市场新格局的重塑。
这一次，以往对房地产市场的认知不起作用了，那些曾经以为不变的规律逐渐打破。
不变的是，在国家推进房住不炒与住有所居的大趋势下，居住，依旧是一个极其重要的话题。
以前，市场着眼于居住下的功利。
但现在，要回归居住本身的意义。
我们要生活在怎样的空间内，要选择哪一种社区生活，要如何选择板块……
都是需要思考的问题。
置业的标准，也伴随着购房者对品牌的批判性解读、对产品力的进一步学习、对居住升级的新诉求等不断变化。
如何聪明的收割烟台未来价值，就在于能否做出正确选择。