原创 烟台西部释放6宗地，却只有一块商住地？
11月9日，烟台土地市场网挂牌出让6宗商住地，总占地面积42万平方米，出让起始总价高达159239万元。
这是烟台今年最集中的一次土地供应，结果都聚集在烟台西部。
不过6宗地中，四宗为拆迁安置小区用地，一宗纯商服用地，一宗纯净地。
这宗纯净地容积率低，限制条件多，产品很可能定位中高端。
另外，四宗为拆迁安置小区用地主要分布在古现文旅小镇、来牟文化小镇周边。
对此有网友猜测，这6宗地作为文旅项目的配套用地可能性最大。
项目信息
开发区A-19小区
位置：香港路以西、上海大街以南的A-19小区。
出让面积95044.2平方米，住宅、商服、公共管理与公共服务用地，容积率＞1.0≤1.5，建筑密度≤22%，绿地率≥40%。
竞买保证金16000万元，出让起始总价77700万元，起始楼面价5450元/平。
规划地上建筑面积≤142566.3平方米，其中住宅建筑面积≤125156.3平方米，商业服务业设施≤12000平方米（包含特色街区、便利店等）；
配套设施建筑面积应≥5410平方米（包含不少于6班幼儿园3050平方米等）。
拆迁安置小区：
古现大街以北A-21小区：古现大街以北、湘潭路以西的A-21小区。出让面积4336.1平方米，容积率＞2.1,≤2.2，需签订安置协议。
潮水金柳路以西：开发区潮水金柳路以西、法桐大街以南，出让面积81114.3平方米，容积率≥1.5,≤1.7。
潮水玉兰路以东：开发区潮水玉兰路以东、金柳路以西，出让面积59636.3平方米，容积率≥1.5,≤1.8。
北京中路以西：北京中路以西、青岛大街以南的B-16小区，出让面积162304平方米，容积率＞1.8,≤2.0。
建设酒店项目：
黄河路以北：开发区黄河路以北的I-6小区，出让面积14654.7平方米，商服用地，容积率≤1.2，建筑密度≤40%，绿地率≥20%。
竞买保证金8390万元，出让起始总价8390万元，起始楼面价4771元/平。
唯一的纯净地，打造中高端定位？
开发区A-19小区是挂牌6宗地中，唯一没有安置要求的纯净地。
产品容积率＞1.0≤1.5，从容积率上可以窥探到未来项目的定位应该在中高端。
再结合周边项目看，万科墨翠府、泰鸿听澜湾、佰和锦园等项目，价格在12000元/平左右。
了解到，西部大多数项目的容积率均在2.0以上，所以该地块在低容积率在市场上相对稀缺。
产品定位上占据一定优势。
另外，古现文旅小镇、来牟文化小镇等文旅配套也为地块提供了较大的价值。
如果站在城市发展的角度看，第二产业与第三产业结合的开发区，已经营造出新的发展模式。
同时八角湾新城内部项目的推进，也将填补西部发展的短板，未来西部核心的功能将进一步丰富。
而该地块处于烟台向西发展的核心功能区，受到政策、规划等多重利好，未来随着周边配套的崛起，地块的价值也会再次显现。
综合来看，该地块可以说是继莱山大郝家地块之后，烟台土地市场上架的又一宗好地。
当然，该宗地的竞买条件也相对严苛。
竞得人或其合作方须成立主营行业为非房地产开发经营的项目公司，公司注册资本中外资部分不低于12000万美元；
网上交易结束后，项目公司须通过境外现汇方式到位实际外资不少于12000万美元。
并向烟台经济技术开发区招商局、自然资源和规划局提供到资证明材料；
到资证明材料通过审查后，方可签订成交确认书。未通过审查的，则本宗地出让不成交，另行组织宗地出让活动。
在项目建设方面，要求建筑造型应现代，色彩应简洁，与周围空间环境保持协调。
建筑外墙不允许使用涂料，应采用铝板、石材、幕墙等高档次外装饰材料……
所以，结合容积率、限制条件等因素，就给市场释放出一个较强的信号，项目定位更偏向中高端。
土地市场明显收紧
今年，受金融政策收紧，以及房地产政策调控，整个市场处于一个下行状态。
在这个情况下，开发商对拿地会更为慎重。
慎重归慎重，但依旧不影响房企对优质地块的垂涎。
另一方面，烟台的供地节奏在今年出现了明显紧缩。
从上半年土地供求来看，六区供应12宗商住地，同比下跌61%；
成交11宗，同比下跌71%，成交总建面138万平方米，同比下跌60%。
需要关注的是，这11宗地中，全部底价成交，平均成交楼面价2536元/平。
图片来自：腾策
下半年，烟台土地依旧呈现收紧趋势。
开发区这次的土地集中供应，对市场的影响也将不会很大。
6宗地中，只有一宗纯净的商住用地，其他4宗地为拆迁安置小区。
所以，对西部市场不会带来太大改变，也不会缓解收紧的土地市场。
今年烟台整体土地供应依然偏紧。
当然，收紧土地供应并不是没有好处，在一定程度上，会缓解楼市供应量，疏解供需矛盾。
拿地的房企除了盯紧公开市场外，也积极参与了城市更新。
接下来将期待放在地块上，谁将接手，又将打造什么样的产品？