毫无疑问，万科又给2023定调了
2022，我们见证了时代巨变，也重新建构了楼市认知。
这一年过往所认为颠簸不破的真理一一改变，从金融端到土地端再到市场数据，变化还在继续加速。
有人满怀期待，也有人得过且过。
站在2023年起点，我们该如何看待这个“骨感”的房地产市场？
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2022重塑认知
之所以说市场骨感，因为数据很现实。
全国来看，根据中指研究院统计：2022上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年房价走势疲弱，价格持续下跌。
对二三线城市而言2022楼市下行影响更加严重，烟台也不例外。
根据腾策数据统计：2022烟台六区全年商品房市场供应200.14万㎡；成交271.83万㎡；成交均价10831元/㎡。
这三个数字在2021年分别是：435.5万㎡、351.4万㎡、11236元/㎡。
这一年好几次听到有项目单月就卖出两三套房，维持正常运转都有问题。
但换个角度看，即使在市场下行与口罩等诸多因素影响下，还是有很多烟台人选择出手。
这代表市场依旧存在机会，而较稳定的价格也说明烟台市场正慢慢摸索出一条适合自身发展的道路。
因此隐藏在2022年数据背后的并不只是问题，还有坚守房企的不断突破和新的机遇出现。
而要抓住机遇，就要在高品质保交付、升维产品力、与城市共生长……等等这些关键词上下功夫。
因为有的房企正是提前看到了这些市场信号，提前完成自身品牌升级并探索新领域，从而在“内卷”的市场中脱颖而出。
比如万科。
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行业标杆如何做？
根据腾策顾问统计：2022万科地产在烟台实现了商品房成交金额与成交面积的双榜TOP1，市场占有率更达到了13%。
另据官方数据：今年1-12月万科烟威全年共交付3924户，成交金额更达到了46亿元。
从全国层面看，在品牌房企纷纷收缩阵线的2022，万科上半年在16座城市排名top1（包括烟台），并且在总计41座城市排名top3。
时势造英雄，很明显亮眼数据代表万科必然是抓住了时代信号。
从最早提出白银时代到2018年郁亮喊出活下来，万科一直是地产领域敢说敢做敢突破的标杆，始终站在行业前端。
面对2022下行期的市场，万科再次担任了楼市吹哨人的角色。
下面我们透过万科的解题角度，看下目前楼市到底处于什么阶段。
一、2022最核心关键词：交付。
2022是交付力元年，这一年行业内接连的爆雷、交付纠纷事件让购房者信心持续走低。
因此高层提出保交付，让交付几乎成为了2022年最受关注的行业事件。
那万科是怎么做的？来看两个交付案例。
2022年9月20日，历时1479天，万科·翡翠长安项目完成提前交付，且交付即办证。
交付实景是这样的：
▲万科·翡翠长安实拍图
▲万科·翡翠长安社区实拍图
同样作为烟台万科代表项目的万科·御龙山|悦莊，历经3000个日夜的精心打造，于10月30日完成首次交付。
交付实景是这样的：
▲万科·御龙山实拍图
此外，今年万科烟台陆续部分交付了万科·翠湖山晓、万科·中南府、万科·翡翠大道等项目。
为满足购房者需求变化，我们看到过去一年万科没少在保交付上下功夫：
例如在项目建设时期万科推出了“智慧工地”应用，让业主可以通过线上、线下提前与自己家的互动，随时知道、了解工地里所有的施工环节和工艺工法，给业主一个全天候的“透明工地”。
在最后交付环节万科提供了交付“三个一”服务：一站式完成交付手续、缴费、钥匙领取等环节；一个验房大使全程陪同业主验房交付；一个交付大使，全程协助陪同资料办理各个环节。
保交付就是对当下市场弊病的对症下药，而且对万科而言，作为在烟台布局项目最多的房企其交付压力也是最大的。
业主在看、同行在看，这是烟台交付时代最受关注的一家房企。
而且根据规划，万科烟台要在2023年实现一万套交付，这一数字在烟台应该是史无前例的。
因此2022年的交付可以看做万科迈向交付时代的第一步，2023年要面对更多考验，其他房企同样如此。
市场对交付标准的预期只会越来越高，谁能保障高品质交付，才能在未来站稳脚跟。
二、继续被重视的：产品力升级
如果说交付是房企的责任担当，那产品力升级则代表房企的理想追求。
产品力升级之所以愈发受重视，在于市场正进入一个“赢者通吃”的时代。
过去一年我们经常能看到有人抱怨“烟台好房子没多少了”，注意并不是没有房子买，而是缺少优质项目供应。
这句话背后的意思就是宁缺毋滥。
大家对好房子都有了一套标准，不会像之前几次周期一样盲目出手。而是更精准，目标明确的聚焦产品力表现突出项目。
这类项目分走大多数蛋糕，其他平庸项目自然就得艰难度日。
因此所谓的产品力时代，可以看做“精英时代”，市场不需要无价值的数量堆砌，而是优质产品带来的居住升级。
产品力升级也是2022烟台市场的关键词，这一年布局烟台的品牌纷纷在户型、园林、实景、服务等层面进行升级。
以万科为例：
2022全年网签金额约7亿元的万科·天琴湾，作为烟台楼市年度商品住宅桂冠，通过实景体验区与海岸会所的呈现展现出了万科产品力的新高度。
▲万科·天琴湾「潮汐旋律」实拍图
登鼎2022上半年芝罘区住宅销冠的万科·壹都会，凭借都会系标志性景观呈现持续引领幸福新城居住升级。
▲万科·壹都会实拍图
此外近两年万科布局烟台有一个明显特征：提前完成了由数量到品质的转变。
从万科·翡翠长安、万科·御龙山|悦莊到万科·天琴湾代表极致产品力的追求；从芝罘万科城、万科·壹都会到万科翡翠观海，提升的是一个区域的居住高度。
也就是说在至少两三年前的高周转时代，万科就看到了市场即将进入真正的高品质时代，这个时代产品力是绝对核心。
因此虽然万科布局速度有所降低，但依然能够稳稳占据烟台楼市榜首。
正是看准了市场的发展趋势，顺应趋势进行产品力升级，让万科成为这个时代的品质代表。
三、面向未来的关键词：与城市共生长
从“深耕楼市”到“共建城市”，近年来房企参与城市建设已然成为主流。
随着我国城镇化进程的持续深入，各个城市与房企之间的互利共生已然成为地产的新赛道。
这条赛道包括生态环境、宜居功能、产业发展、空间品质等层面，其中又蕴含了商业区打造、产业落地、历史文化街区改造等具体内容。
从长期主义视角看，如果房企能够在这些层面加强与城市的合作，正说明其具备了相当的实力且愿意在此处深耕。
对广大购房者而言，要考察一家房企的交付力与产品力除了实景，是否参与到城市发展同样重要。
正因这条赛道的门槛极高，因此赛道上更多的是国企、央企以及少数有实力的品牌房企。
以万科为例：
2022万科不仅举办了新年马拉松、年货市集等活动，更与鲁东大学、万华等30家知名单位签署战略合作协议。
而2022万科烟台最受关注的动作，当属万科带来的福山首座商业综合体——万科广场的开业。
根据官方数据统计，于12月24日开业的烟台万科广场开业率达到了90%，客流4.2万+，总销售额突破230万元……
从单纯打造项目到布局商业综合体，万科由此实现了与城市共生长的全新探索。
当下恰逢烟台进入城市发展全新阶段，从12335中心城区建设思路到城市更新、商圈打造等规划，烟台亟需更多企业参与到城市建设。
在商业布局、产业落地、地标打造等层面与城市共生，也借此筛选更有实力的企业。
所以更多像万科一样具有实力的企业近两年投入到了这条新赛道，也由此获得购房者更多认可。
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抓住那一丝光明
综合来看，万科2022年的系列动作具有明显的风向标意义。
正如多年前万科作为首批进驻烟台的品牌房企，让烟台人看到了好项目该有的样子，也带动了后续品牌房企进驻烟台的热潮。
2022万科再次提出了新时代的思考，并率先完成对2023年的提前布局。
今年，毫无疑问万科会继续在产品力、保交付、与城市共生长等方面持续发力，引领更多房企进入到品质时代。
透过万科我们可以总结出一句话：保持不贪婪不恐惧的战略定力。
时刻记住地产是一个十万亿级别的市场，任何时代任何情况下都是有机会的，只是时机不同、获取方法不同。
因此站在2023年起点回顾2022年市场，不是要硬抠几个数字、找出几条规律、树立几个典型。
更多地是要通过解读数据再次明确方向，为2023年楼市恢复信心添砖加瓦。
对购房者而言，经历过2022年的观望与不信任，市场已经筛选出值得信任的品牌房企、品质项目。
而且随着万科等品牌房企在产品力、交付力上的持续打磨，加之年末楼市政策的密集发布，市场转变信号非常明显。
2023，置业风向已经出现。