烟台地产困局1：阵痛与机遇
今年的市场，太难了。
这是一位中介朋友多次和我吐槽的开场语，朋友在莱山，今年以来开单数量大幅减少，以至于都有了转行的打算。
是呀，看看最近的成交数据，用“惨不忍睹”形容都不为过。
上周，烟台六区住宅项目成交套数排行榜，第一名19套，第十名仅为第一名的一半。福山区首位成交8套、高新区首位5套、牟平首位4套……
刚刚过去的8月，烟台商品住宅成交仅1653套，环比7月下降近41%，同比去年8月下降55%。
天凉好个秋，这个市场冷的像冬天提前了一样。
数据背后，是烟台房地产市场面临的巨大困局，主要体现在四个层面：
一：新房销量平平
二：二手房去化慢
三：产品力创新弱
四：板块发展不均
这四点，既是烟台地产困局的外在表现，也相互作用造就了当前的困局现状。
01
作为房地产从业人员，唱衰市场是一种极其不负责任的行为。解读烟台地产困局并非唱衰市场，而是发掘问题本源。找到解决的思路，提出一些切实可行的方法论。
总结烟台地产困局的现状很简单，关键在于找出造就现状的原因，只有发现本源，才能对症下药。
这时应该有人要抢答了“一定是烟台房价太高了，只要房价降了一切迎刃而解”。
房价，仅仅是一方面。要解答这个问题，须得从内部、外部两个方向切入。
在全国来看，当前指导思想依旧是房住不炒，近期又提出了住有所居。二者的相同点在于，稳房价。
今年以来，全国范围的楼市调控次数已经超过了400余次。从最开始的限购限售利率调控需求端，到现在延伸到金融端、土地供应、二手房指导价等，狠招齐出。
有人打趣道，果然是一切不利于三胎的行业都不好过了。
就两集中的土地供应政策而言，近期22个热点城市进行二次土拍调整后，开始公布新标准。
除限地块溢价之外，提高住房品质是第二轮集中供地的热点词。从成都、南京、杭州等城市的新土拍规则，不难看出严控商品房品质的趋势。
背后的含义：一来为市场降温，拿地价格降下来，房价就去掉了一个增长机制；二来为房企“减负”，通过调控土地的价格，减少房企拿地成本，将更多资金用于产品塑造上，提升居住质量；三来推进住房品质升级，促进市场健康发展。
二手房指导价，即由政府结合过去一年内小区成交均价、周边一手楼盘成交均价等要素，形成一个小区的二手房交易参考价格。
这条政策看似温和，其实作用极大。以深圳为例，上半年该政策出台后，二手房过户量环比下降了45%，同比下降了35%，效果拔群。
烟台外部的大环境是：
比自己级别高的城市，在进行品质升级，以及有目的的调低新房与二手房价格。
烟台，怎能独善其身？
外部环境非利好，烟台内部市场，面临更多挑战。
02
截至8月底，烟台商品住宅存量57157套，去化周期17个月；二手房存量50659套（仅贝壳），去化周期只多不少。
讲实在的，哪个购房者看到这个存量，心里都得犯嘀咕，这么多房子卖给谁啊？
要知道，据今年刚刚公布的七普数据显示，十年内烟台常住人口仅增加了13万左右，与威海并列倒数几位。
看了人口数据，又一个疑问涌上心头：如果以后我的房子要出手，估计不赔钱就不错了。
注意，这仅仅是房子存量的问题。数量对面还有质量，这个更要命。
质量有两层含义，一为基础质量，即房子能否按时交房，建筑质量等是否达标。二为品质升级，即产品力提升层面，是否有足够优秀的创新产品。
基础质量，可以说是底线。但烟台市场突破底线的开发商不在少数。有的交房精装变惊装，有的拼命压缩成本，有的后续服务一塌糊涂……
时不时的维权事件，仅是质量问题的一个层面。甚至有人说，这两年买的房子，会是最差的一批。
品质升级，也仅少数开发商在做。
品质升级核心在产品力，产品力包含基础的产品设计、园林景观、精装标准以及建筑质量等。再深入还有文化基因、健康理念、未来生活方式等。
每一条，每一项，可都是实实在在的成本啊。
放到以前市场环境火爆的时间段，开发商有足够的资金与时间进行产品升级，但去化那么快谁还考虑这，大部分一门心思高周转。
等到市场平稳期，需要拿出具备极强产品力项目时，大部分是临时抱佛脚，并没有完成前期积累。
所以说，烟台地产困局的核心原因在于，
一：市场对于大环境的变化感知不深，导致产品跟不上需求。二：之前几年烟台城市发展较慢，对新生力量的吸引力弱。
综合原因，造就了当下的困局。在这个困局下，大开发商还有积累可以支撑，一些小开发商、产品不是那么优质的项目，日子难过的很。
听说有的项目，一个月也卖不出一套房子。而后面还有售楼处的维护、人员的工资等费用，纯粹就是在硬撑。
更难受的是，这个困局并没有看得见的尽头。
两年？三年？
谁也说不准，说不定哪天轨道交通批了的话，烟台楼市还能再火一波。
当然，这就扯远了。面对这个困局，还得城市建设者与房企共同努力。
03
问题找到了，解决方案是？
在解决问题层面，城市建设者的动作，往往更具前瞻性。
所以在新一轮发展周期，我们看到烟台选择将12335作为未来三年中心城区重点建设的指导方针。
其中一核突破的芝罘，自然是最为重要的突破之地。而依托于12335体系的未来城市框架构建，其实更应该被重视。
一核突出了芝罘区；
两带滨海黄金海岸与夹河景观带是依托自然资源；
三环立体交通快速路、山海步道、轨道交通（推进中），串联了主城区框架；
三港空港（蓬莱国际机场）、海港（蓬莱东港）、陆港（高铁烟台南站），实现了产业与交通枢纽的带动；
五城以芝罘幸福新城、开发区八角湾新城、牟平新城、福山夹河新城、蓬莱新城，培育新的城市发展格局。
从交通到产业再到各个板块的定位，为中心城区划定了未来的高价值片区。
可以顺着快速路或轨道交通的路线选择，可以着眼于城市的稀缺资源选择，也可以选择具备政策支持的新城板块。
当然，城市发展一定不是为了带动房地产，但不可否认房地产是获利做多的行业之一。
大范围的城建计划，以及新兴产业的调入，搭配烟台的人才引进政策，有利于人口流入数量的提升、提振市场信心。
不过是否真的有效果，还得看下一次的人口普查数据。
现在，球来到了房地产行业的脚下。
04
城市创造了优良的发展前景与潜力板块，房企们需要作出哪些举措？
其实现在市场是不好，但每月还是会有几千套的份额。既然蛋糕是存在的，那自己多切一点就行了。
如此多的供应摆在面前，如何让购房者单单选中你，还得心甘情愿的把放票交给你，就是得一门心思的突破产品力。
放心，现在的购房者都是半个房产专家，早就不是小白了。
而突破产品力，看似房企可以信手拈来，其实背后学问大着呢。
仅以最普遍的户型设计为例，户型的演变与创新，是地产行业最快的板块。区分产品优劣的关键，也在于户型的设计。
经历了几十年的发展，当前主流项目的户型设计其实已经大同小异，基本上能够满足居住升级。
但如何在户型设计上做创新，依旧是新项目的最大看点。
例如今年以来烟台出现的一些新产品，尤其是品牌开发商塑造的，基本都实现了产品力的突破，带来了令人耳目一新的户型。
以前烟台市场少见的南北双阳台，实现了不一样的生活场景；南向四开间的产品，搭配大面积段户型，带来了全新的居住体验；基于海岸线塑造超大落地窗与大宽厅，重新解读海岸生活的属性；……
基于此，园林设计如何突破？户型如何创新？甚至于售楼处如何创意化呈现？……
这些是摆在烟台房企面前的，一道道难题。
如果有几家房企看透了这个方向，着力于产品力的突破，那他们就能划得更大块的蛋糕。只是，这时的蛋糕依旧是原来大小。
真正市场回温的表现是，市场上绝大多数的房企都以突破产品力为目标，才能够将蛋糕做大。
促进了销量提升，市场就有了活水，这是健康运行的基础。
接下来，我们将通过系列推文，一起探讨地产困局下部分房企的创新之路。有总结，有假设，也有实例解读，干货满满。
敬请期待。