烟台狂奔的洋房时代，如何去伪存真？
烟台市场最受追捧的产品，是哪一类？
在别墅量微的大环境下，洋房无疑是最优选择。
尤其疫情后，购房者将抢房热情转变为去劣存善。宁缺毋滥的求好心理，使得他们转向了低密、通透、大空间的洋房产品。
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2020年观点地产网曾做过专题报告《疫情之后，房地产市场怎么走——从住房需求谈起》。
其中一个鲜明的观点是：洋房以及别墅等低密社区的产品溢价，将极大提高。
报告中提及2003年SARS过后，通透性能好、密度较低的板楼更畅销。
而当前市场上板楼不再稀缺，期待更大居住空间以及生活舒适度的人们，开始关注洋房产品。
从当下房企布局情况来看，洋房市场已然成为一个激烈的竞争赛道，尤以品牌开发商最为重视。
除满足购房者的居住升级需求，另一个重要原因是：洋房，可以成为企业树立展示品牌形象的产品，作为立足烟台的支点。
就像淘宝要做天猫、小米要做MIX，核心要义是提升自己的品牌溢价，以吸引更多消费者。
洋房作为房产市场中，价值较高且有足够空间展现产品力的产品，是提升品牌认知的最佳选择。
无论市场需求还是品牌品牌自我成长，洋房市场，均是必须要踏足的赛道。
从数据反馈看，恰恰证明了这一观点。
根据腾策数据显示，自2020年1月至2021年8月，烟台市区洋房的总成交量为3209套，供应量却仅为2400套。
此消彼长，烟台洋房存量就此减少了809套。
请注意，这个数据产生的背景是，截至2021年7月份，烟台商品住宅市场存量达到了56311套，共计674.62万㎡，去化周期为19个月，这已经属于高去化周期了。
洋房，却逆市热销。
这从侧面激发了一批品牌开发商在烟台做洋房，但洋房的特殊属性也决定了，打造高价值的产品需要极强的实力，并非一蹴而就。
那备受关注的洋房，该具备哪些素质？何种洋房，才是烟台洋房时代的稀缺品？
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洋房在大陆的出现，可以追溯至19世纪中期，那时所谓的花园洋房其面向的群体是一小部分人群，按现在标准看那时的洋房就是现在的别墅。
而当下广义的洋房，是指11层以下的多层板式建筑，以4-6层为主。在多年的行业发展后，我们可以总结出优质洋房应该具备怎样的素质。
1
低密属性，洋房的立身之本
低密是洋房最重要的特质，也是洋房产品之所以稀缺的根本原因。社区的低密，本质上还是源自土地的基本特质。
随着城市供地容积率逐渐走高，别墅基本无地可用，洋房是低容积率地块最适合打造的产品。
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而有一些项目，强行塞入高层以满足洋房的容积率标准，不仅是造成社区的不纯粹性，同时更降低了洋房的居住品质。
2
核心区位加丰富的自然资源
洋房的最优配置
城市核心区内，建筑的高度是向上走，现在基本被高层、大高层占据。低密的洋房，越靠近市中心代表愈稀缺，其价值越高。
能够占据核心区位的同时，独享山、湖、海等自然资源，自然是十足的加分项。
项目区位示意
建筑大师“黑川纪章”说好的洋房不仅是一砖一瓦的组合，更包括空间、阳光、绿植，这是一场温柔的探索，也是无数次美妙的触碰。
这就是区位以及自然加持下，洋房的最佳状态。
3
完善社区配置与创新产品规划
提供洋房的优质生活体验
有了地块属性与自然资源的加持，开发商的先期规划决定了社区的基本面貌。包括楼层数、绿化率以及户型等等。
例如楼层越少越好，如果有一楼带院或顶加阁产品，则增添了稀缺属性；毛坯房有更多后期改造空间，也符合改善人群的诉求；同等面积下，洋房得房率更多，有更多发挥空间进行户型设计。户型需要多对比、实地看样板间进行判断。
……
等等以上，是优质洋房产品的基本判断标准。
4
品牌溢价，增加洋房升值属性
同样是洋房，一般来说品牌开发商的产品价值更高。不过这不是绝对标准，每个开发商都有自己擅长的领域。
基本上，打造过高端项目且本城市内口碑不错的开发商，是最保险的选择。
5
圈层认可度，丰满洋房社区的纯粹与交流
当选择来到洋房这个阶段，基本可以确定为高端改善人群，在一座城市中属于对生活有极大追求的一部分人，他们对圈层的适配度有较高要求。
能够聚集高端圈层，是为洋房未来价值加分。
项目效果图
综合来看，洋房作为一种高端改善的稀缺产品，不论基础配置亦或产品力呈现，均有较高要求。
并非所有洋房都能满足以上标准，但，能够实现这些要求的，必然会成为市场追逐的焦点。
万科，作为多年来烟台市场的领导者，从首次来烟的踌躇满志到当下已经运营超过20个楼盘，其对于市场的影响力与日俱增。
在洋房一项，万科对市场最大的贡献是，打造出了万科·翠湖山晓这一项目。
在容积率仅为1.01，靠近山与湖的超低密土地之上，万科以更贴近大地的生活态度，更亲近自然的产品规划，打造了一座纯五层的低密社区。
项目实拍
其中洋房为主，兼具别墅产品，但无一例外全部是五层建筑。
当下，找一个如此低密的社区已然不易，再有层数要求，已经是超越凤毛麟角的存在。
于是自翠湖山晓推出之日，就成为市场上的一个“异类”。
完全不受行业规律的影响，市场火的时候，翠湖山晓是销售榜常客；市场平稳期，翠湖山晓依旧是那个难以企及的销售明星。
从首开30秒，全部房源抢购一空的销售传奇，到后期市场认知不断增强，创下6开6罄的奇迹。翠湖山晓的出现，完全刷新了烟台人对于一个项目的认知高度。
根据腾策数据显示，自2020年1月至今，排名前十的洋房项目中，万科翠湖山晓牢牢霸占榜首，以535套成绩傲视群雄。
而这个时间段总成交量为3209套，这意味着烟台市场每6套成交的洋房，就有一套来自翠湖山晓。
这个成绩的取得，满足了当下最热门的两类需求：实用主义需求与颜值主义需求。
实用性，是建筑最基础的标准。
洋房产品的受众，大多看房无数，他们的标准是难以统一的，这意味着一个项目需要面面俱到，才能满足最挑剔的“饕客”。
显然，深耕多年的万科是最熟悉烟台人需求、也是最能前瞻城市发展方向的那家房企。
所以从选择伊始布局城市核心板块，到后期整体低密社区的规划，没有一次不踩在烟台购房者的痛点之上。
在极致的板块、极致的社区规划之上，带来了更优质的居住体验。
项目实拍
以洋房127平户型为例，近10米南向大面宽，南向双连通阳台，实现了约270°的观景视野；主卧套房设计，配备独立卫浴、双台盆设计……
其居住体验，不弱于普通高层140平左右改善户型的标准。
品牌房企+核心板块+低密社区+极致户型，这就是实用主义者的完美追求。
万科还打造了1.7万方配套，湖山商业街「锦里」，大大满足了这个低密社区的生活诉求，不再因为是洋房，而自动降低配套要求。
项目效果图
颜值方面，翠湖山晓坐拥市区内稀缺的山湖美景，天然去雕饰。
低密社区的属性，最能给美学主义者带来无限的发挥空间。
所以你随后一拍，就是这种感觉。远山、翠植、蓝天、白云，于市区内还有这么一处休憩场所，怎能不让人流连忘返。
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综上，万科给烟台洋房市场树立的标准很明确：
建筑要符合4-6层、产品设计要发挥洋房优势、社区配置要低密、整体颜值能感染大部分购房者……
好像也没那么简单，单说这么一块土地就很难了，不是开发商一厢情愿做产品能达到的，更需要有超前的城市认知高度。
或许烟台的洋房类产品，在翠湖山晓这就算做到了极致。
不过，这也没什么不就好，有了标准，市场上的竞争者与后来者就有了学习的目标。
最后推动的，还是烟台整体的居住升级。
这才是，标杆存在的意义。