万科:利润下降 活下去比什么都重要 和恒大就收购事项有接触
万科：不会把规模和速度当唯一目标，“活下去”比什么都重要
澎湃新闻记者 计思敏
来源：澎湃新闻
8月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）召开2021年中期业绩推介会。万科总裁及首席执行官祝九胜，执行副总裁和首席运营官刘肖，执行副总裁及财务负责人韩慧华，董秘朱旭等出席会议。
万科发布的半年报显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；受地产开发业务利润率下降影响，报告期内，万科实现净利润161.7亿元，同比下降13.2%；实现归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较2020年同期下降1.41个百分点。这也是2008年以来万科第一次出现半年度净利润同比下跌的情况。
回应净利润下降：销售规模增长有限，毛利率下降稍快
针对投资者提及的净利润下降的问题，万科总裁及首席执行官祝九胜在业绩会上回应表示，主要有三方面的原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务的效果还没有真正体现出来。
祝九胜指出，这几年万科的开发业务销售增速相对都有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。另外，万科开发业务的利润率处于下降状态，近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。所以，我们的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。
祝九胜提及，整个行业毛利的下降是有目共睹的，万科全年的压力还在。至于毛利降到什么时候，什么时候可以回升，从更长远的角度看行业一定会回到平均的回报水平。
检讨新业务：当年太过乐观，低估转型面临的挑战
对于净利润下滑的原因，万科还归结于转型业务效果尚未真正显现。
据悉，万科自2014年开始就逐步从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重的战略。而服务、经营业务的逻辑和房地产开发逻辑并不相同。
祝九胜在业绩会上指出，我们的新业务、新赛道目前也有很多值得检讨的地方，例如，我们当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。
从上半年万科的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务（含长租公寓、物流、商业等经营性业务）的收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。
坚定看好住房租赁业务赛道，目前仍处亏损状态
在万科转型的新赛道中，住房租赁业务是其坚定看好的赛道之一。
万科董秘朱旭在回答媒体提问时指出，万科在2008年已开始探索租赁住宅业务，目前也是中国最大的集中式租赁住宅服务商。
半年报数据显示，截至6月底，万科旗下青年公寓品牌“泊寓”保持国内集中式公寓规模全国第一，累计开业14.8万间。今年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
从布局城市看，泊寓已布局全国33个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州9个城市的市场占有率保持第一。
根据最新的人口普查数据，全国人户分离的数据达到了4.93亿人，比之前年度统计的人户分离的数据增长了约1倍。这种城市间和城市之内的人口流动，对房屋租赁提出了很大需求。同时，与美国和日本的进程很像，中国独居化的特征也非常明显，一人户占比2013年是14.5%，2019年已提高到18.5%，预计2030年独居人口会达到1.5亿到2亿人。
万科认为，人口流动和人口独居化都意味着租赁住宅需求会有显著的增长空间。
朱旭表示，目前万科的长租业务并不赚钱，处于亏损状态，但经过最近一两年的努力，无论在品牌优势，还是运营效率、科技系统先进性以及客户黏性方面，都有可喜的进步，这些进步会逐渐体现在财务指标上。
回应收并购传闻：和恒大有接触，无实质性合作
针对近期频频传出的合作绯闻，业绩会上，万科总裁及首席执行官祝九胜做出回应。
祝九胜指出，恒大确实和我们过往就有一些项目层面的合作，最近这几个月我们有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。
对于泰禾，万科一直有一个工作组密切地在跟他们联系，帮他们把关一些专业问题，给他们一些建议，如果能符合此前约定的条件，万科仍然会履约。
祝九胜表示，外界觉得我们近期的传闻比较多，其实对于我们而言，是觉得应该去做一些有利于整个行业的事。无论是什么样的同行，我们都有过不同的接触和合作，万科所有的项目如果按个数来计算，大概七成有合作；按金额来计算，大概八成有合作。在管理红利时代，我们需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要优秀的总包单位、优秀的供应商，一起共同为我们的终端客户打造好产品和好服务。
祝九胜提到，合作是万科拓展项目的重要方式之一，万科除了参与双集中供地之外，并购特别是项目并购和合作也是拓展方式之一，此外万科还通过三旧改造的方式进行合作（旧城、旧村、旧厂房的改造），城市微改造、微更新，就像深圳的南头古城、广州的永庆坊等等。我们还有一种合作方式就是直接介入到不良资产包，建立和提升自己在不良资产方面的接包、解包能力。合作是永远的主题，只要是符合我们投资标准的项目，还是欢迎大家来推荐，我们一起共同来解题。
不会把规模和速度当成唯一的目标，“活下去”比什么都重要
祝九胜在业绩会上指出，当前整个行业的游戏规则正在发生变化，企业的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。对万科来说，我们除了自己独立思考以外，也向优秀的同行借鉴学习。万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。
祝九胜称，万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。
祝九胜表示，作为一个企业，万科2018年就提出来“活下去”，在万科的认知里面，“活下去”比什么都重要，因此万科首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出。
另一方面，坚持规模与能力的平衡，万科强调先能力后规模，假设规模长到一定的层次，能力没有及时地跟上，没有及时地迭代、提升，规模的基础就不牢固。
第三，万科会继续坚持城乡建设与美好生活服务商的战略，坚持与城市、跟客户同步发展，相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。
但受净利润下降等消息面影响，8月30日收盘，万科A报19.43元/股，跌幅7.03%。