集中供地2.0临近 开发商业绩会集体喊话:地价控一控!
集中供地2.0临近，开发商业绩会集体喊话：地价控一控！
第一财经
作者：孙梦凡 ▪ 郑娜
市场都很期待集中供地2.0会以怎样的形式亮相。
当“内卷”卷到土地市场，许多开发商忍不住了。
“上半年首轮集中供地，热点城市呈现非理性的状态，房地产市场的销售情况超出预期，房企补仓意愿非常强烈，土拍表现十分内卷。”在近期举行的中期业绩会上，世茂股份管理层表示。
时代中国管理层更是直接喊话，除了房价稳定，也希望地价稳定！
截至目前，公开发声的不止这两家。因拿地难、拿地贵、不赚钱，房企一改曾经的淡定面孔，在业绩会上“大吐苦水”。上半年，有人如履薄冰、谨慎出手，有人干脆避开了集中供地的城市，下沉到三四线寻找生存机会。
回望五个月前，土拍市场迎来巨变，22个城市土地集中供应，意在降低市场热度、增加信息透明度。中信证券在研报中称，土地市场改革，可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图，“内卷化”竞争将因此结束。
当时，房企虽有些手忙脚乱，但总体上也是支持调控的。融创中国董事局主席孙宏斌还曾表示，不调控的话，这个行业没办法干，房价和地价都要上天了。
不过，经过首轮检验，开发商可谓难掩疲惫，唯有几家稳健的国企央企还能谈笑风生。
土拍难度不断提升
三道红线、信贷收紧、集中土拍、商票监管......2021年，在重重调控下，房企经历了兵荒马乱的半年。如果说三道红线、降负债已深入人心，“集中供地”这个新事物，可谓让房企经历了“过山车”般的心境。
年初，自然资源部相关负责人表示，今年22个重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，坚决贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署。
政策一出，房企忐忑不安、又不乏期待。当时，某TOP5房企人士告诉记者，集中出让单次宅地供应量加大，对房企资金要求比较高，整体可降低房企争抢热度。在新政执行初期，能抑制土地热度，降低溢价率。
然而，首轮土拍真正打响后，事态发展越来越超出企业控制。
首先是地价攀升。广发证券研报显示，根据各地规资局数据，两集中首批供地942宗，成交889宗，对应出让金1.07万亿元，成交建面1.12亿平方米，名义楼面价9532元/平方米，较2020年增长34.2%。
“第一批集中供地，土地放量虽然比较大，但各个城市仍然在土地价格端有所提高。一是起拍价提高，二个是价外配建或竞自持，直接或间接提高土地价格。”正荣集团管理层在业绩上表示。
“集中供地是为了把地价限下来，但从第一次供地的情况来看，效果不好。”三盛控股管理同样表示，当时我们就跟业内交流，如果推倒重来，你还会不会拿第一批地。
地价抬升的直接影响就是，房企利润空间被压缩。“上年集中供地的城市，其实我们公司一块也没拿。”宝龙地产称，很多地方利润都是特别薄的，如果土地太贵、房价控制、监管趋严，这个生意是不可行的。
据悉，首轮土拍后，有家开发商做了北京首轮供地的完整复盘，在和很多房企对接了成本数据后，结论是几乎所有地块的利润率都是负的，少的负一两个点，最多的昌平两块地：负十二三个点。
于是，在融资趋紧、利润受限等多种压力下，“观望”成为不少房企的选择。
以世茂股份为例，该公司上半年仅在杭州、长沙、宁波斩获3幅商办综合用地，总价为45.7亿元，总计容建筑面积约46万平方米，而其去年共斩获11宗地块，计容面积277万平方米。“公司土储相对充裕，因此严守投资底线。”
奥园管理层也称，上半年，集团新增项目不多，可售货值约178亿元，权益地价42亿元，楼面地价6161元/平方米。“现阶段的主要工作，是加紧布局三条红线的问题，因此在投资方面，更关注现有旧改项目转化。”
在此之下，渴望地价涨幅能稍微放缓，已是多数房企的心声。
“之前的限制主要体现在房价，地价基本上没有限制。就算有限制，也是将成本转移到代建和其他方面。”时代中国方面称，还是希望在地价方面有所约束，有利于整个房地产行业和政策的长远稳定。
奥园方面表示，上半年的土拍，虽然成交面积较往年有所下降，但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地，希望对地价有相应的缓冲办法。
二轮供地有望“打补丁”
土地市场持续火热，显然与“三稳”初衷不符。有消息称，8月中旬，监管层召开了闭门会议，对部分集中供地试点城市的供地部门作出新部署。
在地价方面，会议要求“单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率”；在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号等方式确定竞得人。
紧随着这一消息的传出，多地延期了第二批土地的出让。
8月6日，深圳发布公告称，中止已经挂牌了的22宗地块的出让，已缴纳的保证金原路退回；10日，天津先是将61宗地块出让延期，此后将地块最高限价下调，最高溢价率调降至15%，并表示将以摇号的方式确定地块竞得人。
8月13日，原本应披露第二批地块信息的上海，挂出的是“将于9月集中出让公告”的信息。同日，福州宣布土拍延期至9月8日的同时，也将地块的最高溢价率设置为不得超过15%。
18日，已经发了第二批集中供地新规的杭州，暂停了31宗地块的集中挂牌。与此同时，包括长沙、青岛、济南、苏州、沈阳等在内的十余个城市已经发布公告，延期或调整第二轮集中供地计划。
各城市纷纷调整供地节奏，第二批集中供地“打补丁”的新规，能否使土地热度得到控制，成为业内共同的期待。多家房企判断，第二、第三次集中供地，规则应该会有所改变，市场走向有望趋于平稳。
三盛控股管理层称，第一批拿地的整体毛利率，都不会非常好，所以二次供地调整了招拍挂模式，包括摇号、竞配建竞品质等，开发商的参与度会更高。“如果一个行业将没有品质的产品提供给客户，是不应该的。”
正荣方面表示，第二批集中供地提出溢价率涨幅限制，不能超过15%，不能通过其他形式直接推高土地价格。第二批地出来后，预计会有一个合理的利润空间留给企业，对房地产的健康稳定发展会更有好处。
值得注意的是，虽然土拍规则有望打补丁，但在融资趋紧、“拿地销售比”等重重限制下，房企已不能重复无限制举债、扩张的老路。不管龙头还是中小房企，均需转变发展心态、对行业规模增速有个重新认识。
“整个行业的增长速度，肯定是要适当调整一下的。”宝龙方面表示，集团的内部逻辑就是守住“三道红线”。在各种限制情况下，能做到多好，就尽力做到多好，不会勉强为了增长而增长。
荣盛发展直接表示已放弃规模增长。“我们要放弃规模，审慎投资，做好长期思想准备。”管理层称，如今的市场情况跟以往不一样，之前遇到情况可能来个刺激，这次要做好长期思想准备，切实管理好流动性。