聚焦二手房，烟台调整动作频频！
最近在网上看到一个数据，根据贝壳官网信息，目前烟台在挂牌二手房数量为49691套。
与之相对应同样在贝壳平台，最近90天内二手房成交房源仅为1304套。按这个速度，烟台二手房库存全部消化完需要9年左右。
这个去化周期相当高，背后的原因，有烟台人买新房的观念、新房市场供应充足、二手房价格偏高等因素。
但二手房市场的不景气，也会在一定程度上影响新房市场。
首先是置业信心的降低，其次二手房难以出手，也让部分有新房需求的家庭缺少了周转资金。
看似截然不同的市场，背后牵连甚广。所以二手房市场的健康发展、秩序重塑，是房地产市场平稳运行的关键一环。
从近期烟台以及其他城市的一些动作来看，调整二手房市场已经大势所趋。
01
全国层面，近期杭州出台了关于二手房的一个新措施。
8月18日，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。
这个平台的出现，可以实现买家与卖家的直接沟通，直接交易。
如果按照杭州这个新平台的做法，最理想的情况就是买方与卖方在平台上直接达成交易，可以省去一大笔不必要的费用。
对于想要出手的房东来说，对于这种平台期待已久，当然也包括有出租需求的房东。
该平台的初衷，是为了方便交易双方，也是有意促进二手房的成交。
但参与过二手房买卖的人其实都知道，整个过程是很繁琐的。其中可能涉及产权明晰、办理贷款等等手续，所以中介的存在依旧不可或缺。
不过，作为全国第一个上线这类平台的城市，杭州的这一步非常有意义。尤其是对于二手房的成交数据，可能会有一波提升。
杭州等一线城市，其存量房市场相对来讲发展更好，他们要做的更多是在交易环节、交易价格上做优化。
对烟台等二三线城市来讲，新房占主导的市场更需要对于产品做出提升。
在这个层面，老旧小区改造及中心城区城市更新运动，可以有效促进二手房市场的活跃度。
02
老旧小区改造，是近几年一项极为重要的政策。
2020年11月，“十四五”规划建议提出，要加强城镇老旧小区改造和社区建设。
2021年6月，山东明确十四五期间全省开工老旧小区改造240万户，开工棚户区改造50万套。
其中烟台被列为2021年度老旧小区改造九个试点城市其中之一
根据2021年重点工作规划显示，今年烟台将实施161项市区城建重点工程，新改造提升137个老旧小区。
芝罘区共计划对19个老旧小区进行整治改造，涉及居民约2.47万户，计划利用3-5年时间，对上世纪70、80年代建成的部分老旧区片，分期分批纳入城市更新改造计划，彻底改变老城区形象。
8月19日最新消息，遵循“当年开工，当年完工”原则，今年烟台所有的改造项目都已进场施工，12月底前全部完成。
图源网络
作为一项民生工程和民心工程，老旧小区改造能够给城市带来的不仅是居住体验的提升，更能够改变城市建面，提升核心区域的整体价值。
以往，部分老旧小区没有电梯、建面陈旧、物业混乱、违建遍地的状况，劝退了不少有意借此进驻主城区的购房者。
虽说烟台是新房占主导，但也有相当一部分人就看中了主城区的资源富集、交通便利以及未来发展的潜力。
二手房市场构成中老城区域是一大组成部分。通过对老旧小区进行升级，提升其居住体验感。
同时配合有序的其他城市更新运动，类似于芝罘仙境等重点工程、过街天桥的修建、商业资源的完善等等。
可以从内外两个层面完成中心城区老旧小区的升级迭代，从而有序促进其流通性。
从杭州的完善程序到烟台的老旧小区改造，都在一定程度上利于二手房市场的健康发展。
还有一个环节，即供需矛盾，也是各个城市在积极改善的问题。
03
当市场新房供应充足且价低，二手房优势似乎只剩下学区了。
尤其当新房供大于求，导致竞争激烈开始有价格战的苗头，对整个房地产市场都不是好消息。
当下烟台不仅二手房存量较高，新房市场同样存在此类问题。
根据腾策数据显示，截至7月份烟台商品住房存量已经高达761.8万方，去化周期达到了21个月，相当高的数字。
这个数字意味着，烟台新房市场有点饱和了。激烈的竞争、层出不穷的让利政策以及降低售价，都是再正常不过的营销手段。
新房与二手房的不同在于，新房库存是实实在在压在开发商手里，如果业绩不好或资金有压力，可能会影响后期实际的居住体验。
从长期来看，一个库存过高、卖方内卷的市场，显然并不利于健康发展。所以今年上半年，我们会发现烟台土地供应极其谨慎，
2021年上半年土地市场成交量仅为11宗，同比去年下降60.1%，成交楼板价同比下降15.1%，品牌房企拿地占比上升24.5%。
减少土地供应的作用立马显现，品牌开发商在这场竞争中占得了上风，有利于后期供应更多的高品质产品。
从全国层面来看，部分热点城市正在实行的集中供地政策，也是大开发商获利最多。未来的市场，品牌房企的份额会进一步增加。
而如果烟台目前的土地供应政策下半年甚至于明年继续实行，那烟台未来两年的新项目供应量或许会直线下降。
带来的影响就是已有新房库存减少，可能也会给二手房市场导一部分流量，从而激活两个市场的活力。
这一步棋，很高明。
04
今天的话题主要围绕二手房市场展开，但经过讨论我们会发现基于二手房的调整政策，同样会作用于新房市场。
而新房市场也会影响二手房，相当于一个闭环，土地、政策等属于他们之间博弈的筹码。任何一个市场的进步，都是不断寻找平衡点的出现。
根据烟台已有动作，我们可以梳理出一条清晰的逻辑链条。
控制土地供应-调控新房存量-提升二手房价值-增加流通-反哺新房。
这个环节在运行过程中，会促进新房市场质量提升、二手房居住升级。
回归到本质，当下烟台人随着居住升级而产生的置业诉求，更想要的是高品质居所。能够源源不断提供精品的市场，一定是健康可持续发展的市场。健康可持续发展的市场，需要新房与二手房两类产品的参与。
环环相扣，缺一不可。
目前在烟台推进老旧小区改造、调整土地供应、实行城市更新以及大力发展城建的一系列举措下，整座城市的向新力在提升。
对于新房与二手房市场，这些都是利好的消息。当然，最终结果呈现离不开各大开发商的参与。
烟台房地产市场接下来可期待的内容，相当多。