多因素致房地产市场快速降温 该如何应对风险?
楼市快速降温 该如何应对风险？
每日经济新闻
每经特约评论员 尹中立（中国社会科学院金融研究所研究员）
2021年上半年，全国房地产市场整体仍处于上升周期，商品房销售面积、销售额均创出历史同期新高。但进入下半年（尤其是8月份以来）房地产市场出现快速降温，其主要原因与房地产金融持续收紧有关，也与某些头部房地产开发企业的债务风险从7月中旬之后出现恶化有关。为了实现“稳地价、稳房价和稳预期”的目标，笔者认为房地产调控政策需要进行微调。
房地产市场在快速降温
首先，看看新房市场情况。根据国家统计局数据，商品房销售依然保持较快增长，1~7月份，商品住宅销售面积同比增长21.5%，两年平均增长7.0%；商品住宅销售额同比增长30.7%，两年平均增长13.1%。
但7月份之后销售数据快速下降。7月份，商品房销售面积13012.83万平方米，同比下降8.54%；销售额13499.12亿元，同比下降7.08%。
8月份，商品房销售面积12544.82万平方米，同比下降15.55%，环比下降3.6%。商品房销售额12616.58亿元，同比下降18.71%，环比下降6.5%。这是2008年全球金融危机之后我国房地产市场最差的销售纪录。
在成交量快速下滑的同时，房地产价格也出现明显下降。根据国家统计局数据，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。
根据贝壳50城（包括所有省会城市和计划单列市及部分热点城市）二手房监测数据，8月50城二手房整体成交量环比下降20%，降幅较7月扩大，成交量连续5个月下降。8月二手房价格指数环比下跌0.6%，为2020年1月以来首次下跌；50个城市中有35个城市二手房价格指数下跌，占比七成，带动市场整体价格向下调整。
分城市看，太原、长沙、西安、嘉兴、佛山8月房价跌幅位列前五，跌幅均达到2%以上。上半年市场热度较高的西安、成都、上海、杭州等重点城市房价均由涨转跌。
从上述数据可以看出，进入2021年下半年房地产市场出现了明显的拐点信号，楼市的成交量和价格的下降速度过快值得高度关注。2020年下半年至今年上半年，由于货币政策环境相对宽松，部分城市出现房价快速上涨的现象，在紧缩房地产金融及其他房地产调控政策的作用下，房地产市场出现一定程度降温是正常现象，但如果房地产市场降温速度过快则可能会出现次生风险，不仅影响投资增速和宏观经济平稳运行，还影响到金融市场的平稳运行。
多因素致市场快速降温
根据笔者的观察及市场调研资料分析，导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的，既有房地产调控政策作用的结果，也与某些房地产龙头企业出现债务危机有关。
一是，房地产金融调控政策在执行过程中出现层层加码现象。2020年8月份有关部门针对房地产开发企业的财务指标出台了“三线四档”要求，2020年底又对商业银行的房地产金融业务集中度管理提出具体指标要求。这些房地产金融调控政策对遏制房地产开发企业的高负债扩张起到了良好作用，有利于完善房地产市场的长效机制。有关部门在出台“三线四档”政策时，考虑到市场的稳定，对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此政策在执行过程中出现层层加码现象，财务不达标的企业基本失去了融资能力，出现了一定程度的流动性梗阻。
全国排名前50名的房地产开发企业中“三线”均达标的企业只有16家，占比不到三分之一。这意味着大多数房地产开发企业的融资受到了严重限制。进入下半年商业银行的房地产信贷资源相对短缺，财务指标未达到“三线四档”要求的房地产开发企业的融资更加艰难。
二是，实施二手房指导价措施加剧了楼市的流动性困局。为了遏制部分城市的房价过快上涨，有关部门出台了二手房指导价政策，居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行，降低了居民购房的财务杠杆，对降低房地产金融的风险是有积极意义的。但此政策在出台之初对市场需求的抑制作用是十分显著的，直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩。
深圳是首先推出二手房指导价格的城市，在出台此项政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相当于政策出台之前的20%左右。上海在8月推出二手房申请房贷参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，这是8月上海二手房成交量下降约30%的最主要原因。
二手房指导价措施使得楼市的流动性受到较大的冲击，个别城市的二手房指导价措施对整体的房地产市场影响有限，但如果越来越多的城市开始实施二手房指导价措施，其负面影响是不可忽视的。
笔者注意到，除上海外，金华、衢州、合肥、温州、广州等城市也在8月相继提出建立二手房参考价制度，并落实参考价格在金融信贷方面的应用。
三是，住房信贷环境持续收紧。商业银行为了满足房地产金融集中度的要求，必须对房地产金融业务作适度调整，有些银行分支机构出现了按揭贷款放款慢的现象，停贷范围扩大。根据一线调查，目前重点城市平均房贷放贷周期延长到60多天，放贷周期明显延长。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷业务暂停，部分银行已通知客户额度紧张放贷可能需要等至2022年。
四是，大型地产公司的债务违约对房地产市场产生了较大冲击。最近两年来，先后有数家大型房地产开发企业出现债务违约事件，典型案例如：泰禾集团、华夏幸福、蓝光集团等，但这些企业的规模都相对有限，这几家公司的年销售额均在1000亿元左右，债务规模也在1000亿元左右。这些房地产开发企业的债务违约不会对房地产的全局产生大的影响。
但最近几个月来，有头部地产公司的违约事件对市场产生了巨大的冲击。为了应对债务危机，该公司有打折卖房或以房抵债的情况。该公司在全国上千个城市都有在售的楼盘，该公司打折卖房对市场预期有直接冲击。在其的影响下，更多的房地产开发企业加入降价卖房的行列，市场进入恶性循环。此外，该公司的债务危机还直接影响到金融机构对房地产金融业务的信心。
稳定市场预期对策建议
那么，当前的房地产市场是否需要出台救市政策？
对此，笔者认为需要进一步观察。房地产市场刚刚开始调整，此时如果政策调控放松，会进一步强化市场对于政策的投鼠忌器心理，不利于贯彻“房住不炒”方针。但房地产市场容易形成一致预期，一旦下跌趋势形成就会形成价格的自我强化现象。当前的房地产市场正在形成加速下跌趋势，有必要对房地产调控政策进行适度微调，对龙头房地产开发企业进行有条件的救助，防止出现房地产市场的硬着陆。
首先，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，因城施策，发挥地方政府在维护房地产市场稳定中的积极作用，在坚持“房住不炒”前提下鼓励地方政府采取适度措施活跃市场。对于出台二手房指导价政策要慎之又慎，对于已经出台二手房指导价政策的城市要根据市场实际运行情况进行适度调整，拟出台二手房指导价的城市可以暂缓。
其次，在落实“三线四档”政策过程中，防止层层加码，对于没有达标的企业明确三年的过渡期。对于商业银行房地产金融集中度管理也要循序渐进，防止出现房地产金融的过度紧缩。可以对按揭贷款进行窗口指导，对于已经受理的按揭贷款可以适度加快放款速度。
再次，对于化解龙头房企的财务危机，有关部门应该尽快成立专门的工作小组。因为龙头房企已出现“大而不能倒”的问题，成立工作小组可以有效缓解市场的恐慌情绪，也有利于公司财产保全，防止出现债权人的利益受到损失。
为了防止出现道德风险，在国家提供流动性支持时要设置前提条件，比如实际控制人应该将其自有资产为集团公司提供流动性支持。