资金紧销售降 房地产立体化调控效果显现
来源：中国证券报
多城房贷利率上行、百强房企单月销售负增长、地产债券净融资连续为负……今年以来，房地产市场调控的频率高、力度大、范围广，效果在7月房地产市场运行数据中已有所体现。
专家表示，在房地产长效机制全面落实背景下，全方位立体式的调控威力不可小觑，成交降温、价格趋稳是大趋势，房地产行业将进入平稳发展阶段。新形势下，加杠杆扩规模策略已不可取，房企需转变思路，合理投资，降速增质，做好产品、提高品质。
成交降温
量是价的先行指标，量稳了，价稳往往也就不远了。刚过去的7月，房地产市场出现了一大新变化——成交降温、销售下滑，引起不少关注。
克而瑞研究中心数据显示，7月，典型城市商品住宅成交热度回落，29个监测城市预计成交规模达2420万平方米，环比下降11%，同比由正转负，下降12%，较2019年同期降幅也有2%。
房企销售的数据也印证了楼市成交降温。克而瑞数据显示，7月，全国百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比下降33%，降幅较往年有所扩大，而从同比来看，7月百强房企单月成交业绩也下降8.3%，首现负增长。
“今年第二季度以来，百强房企单月业绩增速呈持续放缓趋势。这主要是受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响。”易居企业集团CEO丁祖昱分析称。
丁祖昱表示，7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期水平，有不少房企业绩的环比降幅甚至超过35%，包括部分龙头房企。“预计8月供货节奏并不会明显加快，成交也难有实质性改善，房企将更加努力地备战‘金九银十’。”
国家统计局此前发布的数据显示，今年6月，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。业内专家认为，在房地产调控政策持续影响下，今后几个月房价涨幅将继续收窄。
组合拳见效
在业内人士看来，楼市成交降温，不只是供应的问题，从需求端来看，热点城市的限购政策和房地产金融政策的叠加效果正在显现。
近日，上海地区上调房贷利率，首套房利率由原来的4.65%调整至5.00%，二套房利率从5.25%上调至5.70%，调整幅度不小，足见调控决心。此外，杭州、广州、佛山等热门城市今年也多次上调房贷利率。根据贝壳研究院报告，截至7月20日，佛山地区有银行首套房组合贷利率高至7.35%，商贷利率为6%至6.2%。
易居研究院智库中心总监严跃进认为，重点城市均有收紧房贷和上调贷款利率的可能性，从而给房地产市场合理降温。与此同时，房企融资的“三道红线”也在持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。
据贝壳研究院监测统计，今年前7月，房企境内累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%。房地产企业境内债市融资自5月以来增速持续下滑。境外融资方面，前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元，同比下降约29%。
有机构指出，“三线四档”与房地产贷款集中度管理的调控效果明显，房企新增发债规模不及到期债务规模的状况已持续数月。从7月来看，境内外到期房地产债券约1158亿元，净融资为-210亿元，资金对房企行为的约束越来越明显。
房企须谋变
“‘三道红线’下，房企要降低资产负债率，就必须将预收款尽快结转为营业收入。而银行实施贷款集中度后，房企外源融资开始紧缩，对销售回款的依赖度进一步上升。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，据国家统计局数据测算，今年上半年，房地产开发资金各项来源中，定金及预收款和个人按揭贷款的占比已超过50%，发债和贷款的占比明显下降。
李宇嘉表示：“要增加销售回款，除继续加快卖房外，还要加快竣工，取回监管账户里的预售资金。另外，还要加快储备地块开发进度。”
上海凯莱投资董事长徐宏峰认为，对房企而言，今后不能再过分追求快周转和高增长，需要踏踏实实做产品。
中梁地产集团投资中心副总经理胡晓闯表示，房企要积极调整策略，在一二三四线城市需要均衡布局。当前全国性的高周转已经弱化，但部分城市的高周转还是有必要存在，跑得快可以节约融资成本，提高资金使用效率。展望下半年，销售端或仍面临压力，需要加速推盘和回款。