按照法律规定，租赁期限最长不得超过20年。然而，在合同中通过额外的约定，能否变相进行续租？近日，台江法院就审理了一起由“续租”引发的房屋租赁合同纠纷。

原来，老吴看中了某公司在台江区的一处店面，便与某公司签订合同，以每月2400元的租金，签下了20年的长约。按照约定，老吴需于合同签订时，一次缴清20年的年租金，以及一笔高额的履约保证金。

“保证金有足足15万元，到时候就算退回来，这钱也是白白躺了20年，倒不如也变成租金。”想到这里，老吴在合同中加上了一条：租赁期届满时，乙方（即老吴）若要求保证金不退还，继续使用店面5年，甲方（即某公司）应予同意并续订租赁合同，该保证金直接抵5年的租金，该5年内甲方不应另收乙方租金。某公司也同意了这一条款，双方随即签订合同，老吴也支付了20年租金与履约保证金。

20年后，店面仍在经营，见周围后租的店铺租金都高于自己，老吴也为自己当年的举动颇为得意。然而，某公司却突然找上门来，称合同已经到期，要求老吴搬离。老吴则拿出了合同，表示自己不想退还保证金，要续租5年，某公司的工作人员却并不认可当年的合同，双方争执不休，某公司便向法院提起诉讼。

“当年我在合同上就已经规定了这种情形，他们这是违约！”庭上，老吴如是争辩。然而，事实却出乎老吴的预料：台江法院经审理认为，合同中关于“续租”的约定，限制了某公司的权利义务，实质以保证金折抵租金的方式，提前收取了20年租赁期限届满后的5年租金，变相约定了25年的超长租赁期限。

“这一规定违反了民法典的相关规定，应当认定为无效。”台江法院法官表示，最终，台江法院判决老吴腾退案涉店面，并参照原合同约定的租金标准支付房屋占用费。

记者注意到，近年来，多有租赁合同双方通过保证金抵扣、自动续约、期满强制续签等条款变相规避20年法定上限，而一旦发生纠纷，即使有合同约定支撑，法院也往往不予支持。在厦门审结的一起案件中，合同约定“租赁期满后若承租人未书面提出不续租，则合同自动续期10年”。法院同样认定该约定实质上突破了20年法定最长租赁期限，属于无效条款。

台江法院法官表示，为避免当事人将债权物权化或变相创设新的物权类型，法律对租赁合同的期限作出了限制，对于租赁期限超出20年部分的租赁合同认定为无效。即使以保证金抵扣租金、期满后另行签订合同等方式，试图变相延长租赁期限，实质上也不能产生续租的法律效力。因此，订立租赁合同时，双方应当合理约定租赁期限，避免因超出法定上限而导致相关条款无效，引发不必要的纠纷。（记者 阮冠达）