观点网 若是打开浏览器搜索“物业撤场”，大概率比各种网页先跳入视线的是AI概览给出的名词定义，然后在总结最后接上一句：“请问您目前处于物业撤场的什么阶段？”

现象酝酿与发酵不过短短两年，物业行业已经物业费降价走到业主成立业委会“PK”物业公司，再到物业公司主动撤场已成规模的进阶阶段。

有物业企业一年内退出上百个住宅项目，也有住宅小区连换多个物管公司仍未满意，物业公司与业主仿佛站在天平两端，较量着金钱与服务之间的平衡。

只是有人退盘，也有人逆向入场，隐藏在物业大撤退之下，其实还有一股“接盘潮”。

近日，中建智城睿怡物业传出消息，公司正式与北京京基鹭府小区签订物业服务合同，从应急服务方转为该项目正式物业服务提供方。

或是竞争上岗，或是降价接盘，就像工厂换了一家供应商，接盘成功与否，最终考量的仍然是服务质量与信息透明度。

而作为接盘潮中的一员，接下“烫手山芋”的中建智城刚刚成立一年，走着与传统物企不太一样的发展路径。

从应急到转正

“改嫁”中建智城之前，北京京基鹭府与“原配”北京京基物业管理有限公司之间的纠葛持续了将近十年。

位于北京昌平北七家镇中心，项目地处北京配套成熟的城市别墅区，占地将近百亩，建成时便打出了“高档英伦别墅区”的口号。

北京京基鹭府是深圳开发商京基地产进京的首个高端住宅项目，2009年以4.7亿元获得地块之后，历时三年才建设完工，彼时项目均价便去到8万元/平方米左右，户型建面最小的是产权面积约377平方米的双排别墅。

既然定位为高端住宅，北京京基鹭府的物业费自然也处在较高的档次。据可查信息，项目物业费约为6至6.8元/平方米/月，按最小物业费户型面积计算，京基鹭府业主每月需要缴纳的物业费大约是2262元。

但业主与物业公司之间的矛盾并不会因为住宅是否高端而转移，自2013年交付入住开始算起，京基鹭府的业主们也不止一次与北京京基物管发生冲突。

据物聊社了解，北京京基鹭府2018年有业主反映小区内私搭乱建现象严重，主业与物业经理就此还曾发生肢体冲突。

企查查平台显示，北京京基物业自2017年至2024年持续新增物业服务合同纠纷案、财产损害纠纷案及商品房预售合同纠纷案。

京基鹭府业主们与原物业公司之间的纠葛延续到2025年才出现转折--原物业公司选择了撤场，中建智城接管入局。

不过，和大部分投票选票之后才上岗的接盘物企不同，中建智城来到北京京基鹭府更像是临危受命。

由于原物业公司履职缺位，京基鹭府陷入了管理失序困境，设施损坏无人维修、落叶垃圾堆积成山，消防设施老化失修，业主的各类诉求屡屡石沉大海，小区的日常运转几近瘫痪。

在镇政府和社区协调下，中建智城旗下睿怡物业作为应急物业正式进驻小区。

物业公司撤场之后，接盘主体主要分为市场化物业公司、国有或地方国资物业、临时应急托管方及业主自治四种。其中，国有或地方国资物业、临时应急托管方经常作为原物业突然撤场或长期失管小区的接管公司。

中建智城正是作为具有国资背景的临时应急托管方进入京基鹭府。

自2025年11月接管京基鹭府以来，中建智城分别于正式进驻、接管第21天、接管第5个月等多个节点发布官微推文，工作留痕之余，京基鹭府的社区面貌变化一一呈现。

直至今年6月23日，中建智城表示公司正式与北京京基鹭府小区签订物业服务合同，从应急服务方转为该项目正式物业服务提供方。

此外，中建智城睿怡物业还于4月式承接同样位于北京昌平区北七家镇的桃花苑、名人居等小区的临时物业服务管理工作。

“非标”物业公司

中建智城开始承接多个物业失管小区或许不仅仅出于政府协调与国资背景，还与公司当前发展阶段相关。

据官网资料，中建智城全称为北京中建智城城市运营管理有限公司，隶属于中国建筑一局（集团）有限公司，同时是中建一局综合投资及城市运营的唯一平台。

2024年7月，党的二十届三中全会《决定》提出“深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式”，将“城市运营”作为人民城市建设的重要内容。

国内城市建设已经进入存量时代，盘活存量资产、更高效地配置城市内资源要素便是城市运营概念的底层逻辑。在此背景之下，中建智城或许便是中建一局开展、深度参与城市运营的主要载体。

值得注意的是，中建智城是中建一局于2025年才整合全局运营资源、业绩、项目而成立的新主体，至今工龄尚不足一年，而与其同级的是中建一局旗下房地产业务经营运作平台中建智地。

并且为了更高效地资源整合与业务协同，中建智城实际与中建智地共享高管团队，核心成员均从中建一局内部选调。

换句话说，除了房地产主业与工程建设，中建一局将手中其余城市运营相关业务都装进了中建智城，这也意味着中建智城手中业务更复杂、运营周期更长，公司还处于完成整合、铺开运营的探索阶段。

据了解，中建智城目前主要布局商业管理、物业服务、综合能源、生态环保、城市服务五大板块，几乎涵盖城市运营管理各方面。

在“大开发”转向“到达运营”的时代背景下，国央企也逐渐朝着“投资、建设、运营、管理”一体化方向发展，向传统基建之后的方向布局，而本身与城市运营体系相近的物业管理与城市服务平台便成为相对更契合的发展平台。

新趋势造就新方向与新机遇，不论是商管、物业服务、环卫城服，还是能源管理、投资运营，不少物业企业都在往城市运营方向发展，业务越来越融合，从单纯的管理转向更全面的城市服务。

正如部分物业企业近年来选择将“智慧”、“运营”加入公司名称中，或在官网强调自身定位为“城市大管家”、“城市空间运营商”，甚至将业务向城市服务、综合管理、环卫服务等相近行业拓展，这便是传统物业服务与城市治理服务的边界正在被主动打破的表现之一。

但比之正在转型的物企们，中建智城的起点更高，成立之初就确定业务范围也比传统物企走快一步。

据介绍，中建智城除了物业管理服务、城市服务、商业管理等常见服务业务，市政设施管理、包括热力生产和供应及供冷服务在内的能源服务也是公司重点业务之一。此外，公司还涉及专业设计服务、工程管理服务、城市绿化管理、城市公园管理等业务。

以物业行业视角看，中建智城是一家“非标准”物企，但跳出行业，中建智城或许代表着部分物业企业未来的分化方向。

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