格林莱雅小区交付于2009年，是朝阳区垡头地区唯一的商品房小区。随着时间推移，老物业服务管理不到位的问题逐渐暴露出来。今年6月，老物业宣布退出，并于一个月后终止服务，那时正值汛期，小区即将失管让广大业主措手不及。7月20日，在街道和社区的协调下，北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业）作为应急物业承担起小区的服务管理。

应急物业进场后，面临的是一个“烂摊子”：环境脏乱甚至设备间都堆满了垃圾；路灯不亮且有漏电风险；近60户业主家房屋漏雨急等维修。应急物业挑起担子，将这些难题一一攻克。几个月下来，建工物业的努力获得了广大业主的认可，11月份，应急物业提前“转正”。

汛期在即 应急物业临危受命

年头越久，小区产生的问题就越多，有设备设施老化得不到及时维护的难题，也有环境脏乱无人打扫的尴尬，再加上诸多历史遗留问题，格林莱雅小区的物业服务管理让很多业主不满意。多年来业主对老物业服务管理方面的投诉不少，部分业主不再按时缴纳物业费，物业的服务则更不到位。在广大业主印象中，尤其是从2015年以后，这种恶性循环的“死疙瘩”越系越紧。

为推进老物业加强对业主投诉事项的整改，街道多次约谈老物业，并协调区相关部门共同研究解决各类难题，但效果并不明显。

早在2020年，垡头地区的老旧生活区共同成立了一个物管会，格林莱雅小区也包含其中。到了2023年，街道和业主都意识到，该小区是垡头地区唯一的商品房小区，性质和其他小区比相对特殊，小区里的各类问题也需要更有针对性地解决。于是在2024年初，街道顺应民意采取分类治理，在党建引领下格林莱雅小区单独成立了物管会，并成立了功能型党组织。

物管会成立后，业主的意见建议得到了更好的梳理，有了统一发声的“窗口”。物管会代表业主开始了和老物业的新一轮“谈判”。根据业主的集中反映，物管会重点提出三个历史遗留问题需要解决，其中包括：小区北侧底商门前的路面塌陷严重，经常摔人；居民楼一层与负一层之间的设备夹层漏水，管线锈蚀；地下车库墙面地面铺装老化，同时存在漏水问题。

遗憾的是，老物业很难解决这三个历史遗留问题，业主们依旧埋怨声较多。垡头街道城市管理办公室工作人员介绍，5月21日，通过临时业主大会投票决议，解聘老物业。按照流程，接下来小区需要通过招投标选聘新的物业服务管理单位，新老物业需要交接，这个过程还需要时间。让人措手不及的是，招投标的流程刚刚启动，6月26日，老物业突然提出退出，并宣布于7月20日正式终止服务。

为确保服务不断档，7月20日，街道紧急协调建工物业作为应急物业“接棒”老物业的工作。建工物业格林莱雅小区项目负责人李楠说，他知道小区的情况不乐观，又赶上汛期，此时接手压力非常大，“当时小区甚至连防汛物资都不齐备。但是作为国企我们必须有担当，所以按照业主的期望，我们带资进场。”

小区物管会委员李先生和高先生解释说，所谓“带资进场”是指新物业进驻以后，需要先行开展小区的各项维修作业，业主这种需求也是迫于无奈，因为小区有太多问题急需解决。

垡头二区社区党委副书记张晓蕾告诉记者，应急物业不只是带资进场，同时还遵循“先尝后买”的理念，一边为小区花钱，一边在暂不收费的情况下为业主提供服务。“过去的物业服务让很多业主寒心，应急物业的诚意让大家觉得有了盼头，这是一个好的开始。”

意外不断 照明漏雨问题接踵而来

建工物业进驻小区后，最先关注的是小区的消防安全和环境卫生两大基础问题，光是清理垃圾这一件事就动用了大量的人力物力。当时小区的公共区域几乎到处都有垃圾，让工作人员印象最深的是，当他们进入设备间准备清理时，垃圾杂物孳生的蚊蝇成团扑面袭来。

刚入驻时，清理垃圾、恢复桶站功能新物业费了不少劲儿。

头一个星期忙得不可开交，还不等缓口气，应急物业又迎来“当头一棒”。小区公共区域的照明设施分为路灯、廊灯及绿地的地灯，能亮的灯本已不多，一场雨后，所有照明设施突然全不亮了。李楠着急了，赶紧协调维修人员排查，发现部分区域照明设施的电路连闸都合不上了。

“肯定是短路了，别合闸了，地上都是水，跑了电就危险了。”李楠说，等天一亮，物业赶紧检查小区路灯的情况，发现大部分路灯底座的线缆都是裸露的，被雨水浸泡，难怪会短路。见此情况，建工物业开始了进驻小区后第一笔较大的投入。据估算，为了恢复小区路灯、廊灯、绿地地灯的照明，重新铺设的线缆达上千米。

一波未平一波又起，随着2024年汛期的几场大雨，业主反映漏雨的投诉突然多了起来，其中阳台漏雨的情况最为严重。虽然自汛期开始，社区、应急物业就进入了24小时连轴转的值班状态，但漏雨情况之多还是让各方感到措手不及。建工物业刚进驻小区的时候查过历史记录，以2023年为例，整个汛期报修的只有四五户，用在防汛上的资金也不算太多，据此推断该小区房屋漏雨的情况可能并不严重。

仅时隔一年反差为何这么大？向业主一打听才知道，原来过去几年里，老物业很难及时解决漏雨的难题，于是大家都不找物业报修了，更多是请第三方单位来解决问题，所以报修这事儿没有体现在历史记录上。今年汛期，来了应急物业，所以大家又把解决漏雨难题的希望寄托在了他们的身上。

据统计，今年汛期反映漏雨问题的业主有近60户。一旦出现突发情况，无论早晚，建工物业都第一时间协调人员赶到业主家中，用吸水膨胀袋堵住漏雨的区域，防止积水漫延，然后排查漏水点。统计发现，之所以这么多户漏雨，且几乎问题都在阳台，一方面是防水层的老化，另一方面是楼房设计时，窗户上是有护栏的，护栏的根部老化锈蚀，与墙面的接触点出现了较大的空隙。“我们当时请了3个‘蜘蛛人’，针对漏雨严重的房屋挨家挨户补防水，一直忙到下汛，终于算是又解决了一类难题。”李楠说。

披荆斩棘 三个遗留难题成“大考”

先是解决了照明问题，然后又解决了漏雨问题，应急物业经受住了考验，业主对他们的信任不断加深，尤其是近期他们还修缮了小区大门前的台阶和无障碍坡道，这项工程得到广大业主的好评。但能否解决小区的三个历史遗留问题，才是最终“大考”。

12月11日，记者现场探访时看到，小区北侧有21户底商，门前的这条路人来人往，旁边还有停车场。人踩车碾，如今这条路肉眼可见地塌陷成了“U”形，路面坑洼不平，摔跟头的人不止一个。

最令人关注的是，居民楼一层与负一层之间的设备夹层外堆满了泥土，这土是从设备夹层里挖出来的，夹层的墙面破开了大洞，红砖外露，里头漆黑一片，洞口处能看到部分锈蚀甚至变形的管线。这里到底发生了什么？

居民楼设备层一层与负一层的设备夹层外堆满了泥土。

为了弄清楚设备夹层这种“惨状”的成因，新物业进驻后，配合街道一起协调住建、土建方面的专家，通过查阅图纸与现场实际进行对照，确认设备夹层内为回填土。管线封在墙里、埋在土里无法维修，这也是老物业当年面临的最大难题。为了能维修管线，老物业过去在墙壁上破了洞。李楠说，经专家解释，破洞的这个办法虽然能缓解管线维修的难题，但是无法从根源上解决设备夹层漏水问题。

各方研判发现，塌陷的路面位于设备夹层斜上方，而漏水的地下车库则位于正下方。看似是三个历史遗留问题，但相互有关联——雨雪来临，冲刷路面下的泥土，出现路面塌陷，接着渗入地下的水进了设备夹层，导致管道锈蚀漏水，然后管道漏的水又流进了地下车库。

为了方便维修管线，居民楼设备夹层先前掏开了大洞，新物业在现场研判这一举措的安全隐患。

为彻底解决设备夹层漏水问题，街道多次吹哨区住建委、区房管局等部门，与社区、物业、物管会等共同召开维修工作推进会，并组织现场勘验，对维修事项进行综合研判，经多方研究最终确定了解决方案。无论是从三个历史遗留问题的关联看，还是从保障安全的紧迫程度看，设备夹层的历史遗留问题都是需要优先解决的。李楠说，应对维修方案已经确定，他们需要在设备夹层设置结构支撑，同时做好防水，保障设备夹层上方建筑的安全，也可以避免周边路面继续被雨水冲刷变形。然后在保障安全的前提下，清空设备夹层内的回填土，在墙壁上设置检修孔，方便对管道的检修，这项工程必须在下一个汛期之前完成。

赢得信任 应急物业提前“转正”

算下来，建工物业的工作人员和格林莱雅小区的400多户业主朝夕相处了4个多月。按照相关政策，应急物业在小区的服务管理最长不超过6个月。届时，广大业主会有两个选择，其一是可以通过业主大会选聘新的物业企业，与建工物业交接；其二是让建工物业到期“转正”，成为小区的正式物业服务管理单位。令人意外的是，这两条路业主都没选。

患难见真情，业主的微信群里，让建工物业提前“转正”的呼声很高。11月4日，格林莱雅小区召开临时业主大会，采取全体业主投票决定的方式，通过了建工物业提前“转正”的相关议题。11月12日，格林莱雅小区物管会与建工物业签订了物业服务合同，这标志着建工物业正式成为格林莱雅小区的物业服务管理单位。

新物业跟业主立下“军令状”，打算在三年内解决业主提出的三个历史遗留问题。他们写了《致业主的一封信》，详细讲解了解决的顺序和解决的办法，为了让业主能更好理解，这封信里还附上了思维导图，问题成因、解决办法及各问题之间的逻辑关系让人一目了然。

“过去不少业主对物业寒心，你们有信心把物业费收上来吗？”结束采访离开小区前，记者向李楠又提了一个问题。李楠说，“先尝后买”的方式获得业主认可，已经有业主缴纳先期应急期间的物业费了，“这才短短几天，物业费的缴纳率都接近80%了。”

来源：北京日报客户端

记者：景一鸣

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