原创 从小璜山改造看芝罘如何突破?
最近，一张“大海阳路两侧区片旧城改造项目入户调查、预评估通知”，将芝罘旧城改造项目推上了热榜。
为加快旧城区改建步伐，芝罘区拟对文化路以西、大海阳路以东、璜山南街以北、用地边界以西区片房屋实施征收。
涉及到芝罘区小璜山区片、捷敏街片区、南大街商业广场片区等老旧小区的更新改造工作。
从海上世界、芝罘仙境、再到这些老旧小区更新工作，旧改一时间成为芝罘“关键词”。
那么问题来了：旧改怎么改，这些片区又会如何更新，怎样呈现？
稳字当头，发力旧改
2016年提出“住房不炒”政策，成了房地产行业的金科玉律。
在大政策下，各城市开始将发力点放在旧改上。
但是老旧小区改造涉及范围大、难度高，所以提出来的很多旧改项目进展都比较慢。
而芝罘区因为发展较早，老旧建设占比较高，所以随着新建筑的更新，这些老旧小区就显得格格不入。
于是今年烟台提出，中心城区“12335”建设思路。
一核突破：集中力量突破芝罘区。
其中提到：拆迁改造涉及4.5万户老旧片区，修缮涉及6.2万户62个老旧小区，完成已启动城郊居民区改造任务，实现应改尽改。
其实烟台的旧改工程早已启动，只不过今年芝罘在力度、速度方面，做到再次提升。
现在芝罘旧改成效最显著的就是芝罘仙境、海上世界等项目。
朝阳街、所城里部分街区已呈现新形象，重塑老街历史氛围，城楼的搭建更是将烟台的历史完整展现出来。
目前，朝阳所城两街区（非主街区域）首批110处院落修缮施工已全部完成。
另有24处院落正在进行修缮施工，约完成工程量的23%。
芝罘湾广场签约商户已进场装修，下步将全面进入商户招引及装修阶段。
海上世界、芝罘仙境等工程范围内的老旧建筑正在褪去，新的建筑已经呈现。
如今“大海阳路两侧区片旧城改造项目入户调查、预评估通知”张贴，再次加速市区旧城改造工作。
既然改造工作即将启动，那接下来的重点就是怎样改。
旧城改造的意义在于：如何呈现
最近，“‘突破芝罘’怎么办·一把手访谈”栏目中提到：
高点定位谋划辖区老旧区域城市更新项目，全力做好捷敏街片区、大海阳片区、南大街商业广场片区等老旧开放小区的更新改造工作。
力争3-5年完成辖区老旧小区整体更新提升。
这次社区贴的“大海阳路两侧区片旧城改造项目入户调查、预评估通知”公告，也展现“一核突破”的决心。
据了解到，捷敏街片区改造涉及住宅1090户，小璜山片区涉及6183户，南大街商业广场则涉及180户，三大片区加起来近7500户居民等待拆迁。
其中，小璜山片区占地面积约500亩。
预计上半年完成征收前各项准备，协调征收资金到位；下半年启动一期征收，年内完成2030户征收任务。
小璜山片区位于城市核心位置，各类配套都非常齐全，毓璜顶医院、振华商厦、万达、大悦城都非常近。
位置仅供参考
而小璜山区片原规划为商住区。
2010年，芝罘区规划分局将小黄山改造规划要求提供给市土地资产经营中心，待条件成熟后可及时拆迁改造。
为什么是商住区？
主要还是因为该片区内多为老旧小区，而且好多也没有通燃气和暖气，虽然周边配套齐全，但居住质量跟不上。
定位商住区，不仅可以与周边商业进行融合，还也可以提升原有居住环境，营造出多功能城区。
这么优质的商住板块，后续拿地也将非常有看头。
南大街片区改旧重点在商业、写字楼？
该片区主要涉及南大街商业广场、弘宝大厦等项目。
年底前南大街商业广场完成全部征收，争取挂牌；弘宝大厦完成土地规划手续办理，启动建设。
南大街作为芝罘重要主干道，承载着较大车流量，便利的交通有助于商业、写字楼蔓延生长。
另外，烟台市区商圈专项规划草案公示：芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈。
要想做大做强商圈，就需要依托南大街的商业优势，扩大其商业类型，营造出浓厚的消费氛围。
所以，该片区用于商业用地的可能性也是很大。
另外还有消息称，时代广场也有改造计划……
这些地块，都处于商业最集中的区域，如果以商业的形式呈现，将有助于营造城市核心商业商圈；
但如果以住宅形式呈现，将再一次壮大芝罘高房价队伍。
周边项目大商城市乐园、招商雍景湾、阳光100喜玛拉雅中心等均价17000元/平左右，碧桂园凤凰壹号院、银都宫馆，均价在2.6万/平左右。
所以，接下来就看如何利用这几块地……
最后就是一直牵动大家的捷敏街片区。
该片区是大家最为熟悉的片区，因为这里有西南河体育场项目。
目前，体育场周边已用围挡围起，内部在进行着一些拆除工作，但建设工作还未正式动工。
之前官方给出回应：第一次规划方案公示后，西南河体育场按照群众意见又进行重新设计，现在外围及相关手续都已到位，第二次方案落地后就可以开始动工。
所以现在就等第二次方案的落地。
该片区改造涉及的拆迁住宅达到了1090户，共计6.48万平，包含了城市棚户区捷敏街135户平房；非住宅1.48万平米。
从调整后的规划图上看，该片区主要以商住混用用地为主，体育场馆用地占据了极少数空间。
从地块位置上看，靠近南通路小学、第五中学，教育配套非常优质，且涉及拆迁住宅达到了1090户。
这也可以理解，为什么片区缩小了体育用地的面积，以商住为主。
芝罘突破正稳步推进，你认为如何利用这几大片区更好？