“房住不炒”仍是2023年济南房地产市场发展主基调。

　　本报讯 1月17日，济南市房地产业协会发布了2022年济南房地产市场运行情况及销售排行榜。据统计，去年一年，我市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态，新建商品住宅销售7.31万套，二手住宅卖了4.21万套。

　　新建商品房网签销售19.39万套

　　2022年，济南市持续优化房地产政策措施，5月22日、23日，对优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面政策进行了适度调整;9月15日，调整限购区域，明确对二环以内的历下区、市中区区域实施限购;8月17日，在全国首推二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款;11月12日，调整住房公积金贷款最高额度，购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。

　　商品房销售方面，2022年，济南新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。其中，住宅预售5.77万套，面积749.86万平方米。全市新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米。住宅可售8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月，处于合理区间。全市二手房交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。

　　改善和高端需求更加旺盛

　　从市场运行情况来看，政策出台后，济南主城区在售项目来访量、成交转化率明显增加，外地购房人占比增加，进一步释放了刚需和改善性需求市场信心提升。通过对成交面积段分析可以发现，90—144平方米刚需及首次改善产品销售套数占比为79.24%，刚需及首改群体仍占据市场的主导地位;144平方米以上改善产品的销售套数占比为18.01%，较去年显著提升，改善性需求表现出更强的韧性，在我市限购区域调整后，需求持续释放。

　　库存去化方面，从去化周期变动来看，济南去年1-8月稳步攀升至高点14.3个月，伴随着政策调整，去化周期逐渐企稳，基本保持在14个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。

　　值得一提的是，受市场下行等因素影响，二手住宅市场表现好过新房市场，原因是市场预期变化带来的结构性的变化。购房者选择准现房、现房或二手房，所见即所得，规避市场风险;二手房市场“以旧换新”的市场带动作用发挥不明显。

　　2023年市场表现预计好于去年

　　市场表现方面，去年6月以来，市房地产业协会开展了一系列线上线下房展活动，对推动政策落地、巩固调控成果、支持刚需和改善型住房需求、稳定市场预期、提振市场信心，起到很好的效果。其中，走进雪山万科城、金地博睿城等29场线上房展直播活动，全网累计观看次数超过100万次。

　　2023年，济南房地产市场仍坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不动摇，市场调控将由政府监管手段逐渐向市场调节手段转变，房地产市场化程度将逐步加强。

　　从住宅供应方面来看，虽然2022年住宅用地供应量小于往年，但是考虑到已取得预售许可商品住宅库存约有1200万平方米，未取得预售许可的商品住宅库存在750万平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但是局域不平衡、局部或阶段供应不足仍然存在。商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在1000万1200万平方米，二手住宅保持在400万平方米左右。考虑到近年来受到疫情影响，预计2023年房地产市场表现会好于2022年。