原标题：烟台楼市的关键点在哪？

新一轮房地产周期要来了？

根据一项数据统计，目前已经有超过110个城市发布了楼市放松的消息。

而政策的焦点，集中在放松限购及限售、降首付、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴等方面。

除此之外，针对优秀人才的政策也不少。

可以说，从3月份零星试探到现在成规模推进，房地产市场又来到了一个新节点。

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要说之所以选择放松的城市增多了，而且也没有被限制，这背后其实就代表了一种趋势。

在近期的一次高层会议中，关于房地产部分是这样说的。

1、继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；

2、支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；

3、优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

核心在第二点，明确表示支持各地从自身出发完善房地产政策，相当于解除了部分“紧箍咒”。

目前，已经有部分城市拿出了在以前堪称“大招”的政策。

例如无锡提高了多孩家庭的公积金贷款额度，之前家庭公积金最高额度是60万元，现在提高至100万。

生育+房产，很有想象力。

苏州则将此前外地户口在苏州买房要提供两年社保的规则，减少为6个月；另外满足人才条件的家庭直接获得购房名额。

这两座城市的政策，无疑是大招。

要注意的是，无锡与苏州一个是万亿城市，一个已经迈进2万亿门槛。

这意味着什么？房地产松绑有卷起来的趋势，而是参与的城市级别很高。

换言之，这场不见硝烟的“战争”，已经愈发激烈了。

为什么从高层到地方要如此重视房地产，或者说这个行业为什么话题性这么足？

据统计，2021年中国房地产业增加值占GDP比重达到了6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，在国民经济的发展中占据着不可替代的地位。

而且虽然大部分城市已经进入存量模式，但对住房的需求没变。

目前我国常住人口城镇化率约为63.9%，每年城镇新增就业人口1100万以上，新增住房需求依旧存在。

同时，随着时间线拉长2000年左右建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，改善居住条件的需求比较旺盛。

这也是为什么高层提到了支持改善性住房需求，换房时代已经到来。

但现实冲突是，受近两年疫情和其他因素影响，很多人收入受到了影响。即使手里有钱，也会不敢轻易出手。

我们很难预测现阶段各个城市的放松政策，是否会带来积极影响。

不过可以确定的是，这会是一次持久战。

对烟台而言，同样如此。

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近期烟台房地产市场最热的话题，是房贷利率的变化。

有媒体统计，目前烟台工农中建四大行以及部分银行的首套房贷利率，已经来到了4.6%左右。

这意味着，LPR上浮为0。

从普遍5.2%左右到4.6%，这次调整幅度非常大，也影响很多人预测烟台楼市要回温。

根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%。

同时近期青岛首套房主流房贷利率调整为4.9%，二套房主流房贷利率为5.2%，也出现了调整。

从大环境看，烟台4.6%的利率低于绝大多数城市，意味着现在在烟台买房是一个比较好的时机。

当然具体到城市，仅仅是利率变化，并不能预测楼市走向。

关键在于，烟台人现在的置业需求是什么？

据腾策数据显示，4月烟台新建商品住宅网签1262套，成交均价为12235元/m²，较前两月有所回升。

分区域来看，莱山区以323套居成交量首位，芝罘区为277套。福山区213套位列第三名。

腾策数据

1-4月成交前十的榜单中，除了空降榜首的天琴湾，其他项目的差距并不大，主要集中于莱山区与开发区。

而近三周烟台六区每周成交的套数分别是322/420/241，这个成绩并不理想，起码代表现在很多人对于是否买房还是犹豫。

其中唯一的亮点可能就是天琴湾的首开，达到了一个出乎绝大多数人意料的数字。

这种定位产品的热销，说明烟台头部圈层的购买力依旧很强，而且愿意为了居住升级或其他原因出手。

但这种属于个案，不具备普遍性。

从利率到数据，能够说明楼市回温的证据并不多，因为还缺少了关键的一环。

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普通人判断楼市走向靠什么？

是利率、首付这些政策信息？还是城建等城市发展趋势？

这些答案都对，都是影响房地产发展的重要因素，也是人们买房时判断的依据。

但还有一点很重要，那就是开发商在做什么。

抛开一切外在元素，买房就是一次简单的交易行为，双方是购房者和开发商。

当部分开发商开始大量降价营销、频出质量问题……在购房者看来和街边挥泪大甩卖的铺子无益。

可以看看，想要高品质还得去大商场。

当市场库存增多，开发商拿地减少，就代表现在市场环境不好，要谨慎出手。

有时候购房者真的不太关注政策怎么变，但眼睛却始终盯着开发商怎么做。

买涨不买跌，这五个字不说是至理名言，但几乎放之四海皆准。

所以虽然现在市场大环境并不好，但还是会出现类似万科天琴湾这样的项目，而且这类产品在这个时期能量会放的更大。

就目前而言，烟台房地产市场利好很多。

城建上有综合交通、芝罘湾提升等，产业升级与人才政策持续发力，现在房贷利率调整以及后续政策也可以期待。

这时更要关注的是，开发商怎么做。

谁在专注产品、谁在深耕布局、谁在坚守底线，这些是现在真正影响购房者决策的因素。

最近楼市很多政策，有用，但不是万金油。

核心在于，市场需要真正回归产品本质。