2022，烟台楼市的硬逻辑
虽然2022年2月即将结束，房地产所谓的金三银四即将到来。
但对烟台楼市今年的趋势预期，依旧不明朗。
一方面从全国范围看，部分一线城市出现了楼市回温的趋势，但何时或是否会传导到烟台并不明确。
另一方面从烟台自身出发，目前尚未有如普遍降利率、批量新项目上市等明显利好信号出现。
所以今年烟台楼市的预期，是谨慎与乐观并存。
01
任何分析与解读，一定是基于最真实的市场数据。
根据腾策顾问一月烟台楼市数据，目前核心六区商品住宅存量55030套，面积654.48万㎡，去化周期为23个月。
健康的去化周期一般为9-18个月左右，低于则代表市场供应紧缺，高于则代表供过于求。所以当下烟台房地产市场，供应量明显过高。
具体到每个区来看，芝罘存量最多，牟平去化周期最高。
再来看二手房市场，烟台目前二手房存量大致在52795套左右（基于贝壳找房数据），高位运行时间较长。
其中芝罘区12723套、莱山区7235套、开发区11803套、福山区5272套、牟平区4090套、高新区2471套。
即，烟台目前供应的房产包括新房二手房已经超过10万套。但其中多少值得被选择，大家可以先思考一下。
总体来看，芝罘不论是新房存量亦或二手房待售量均处于较高水平。
根据2021年报数据，芝罘占了六区商品住宅总成交的27%，莱山为22%。芝罘区是当之无愧的中坚力量，且在一核突破的大趋势下，芝罘楼市未来预计会继续坚挺。
再看土地市场，2021年烟台全年共计成交43宗商住地，同比2020年下跌5成。
平均成交楼面价、溢价率、成交金额全线下跌。尤其在下半年，品牌房企拿地意愿降低，本土国企成为拿地主力。
由土地市场供应与拿地数据就可以看出，烟台是有意通过调控供地以实现市场的健康运行，而品牌房企也依据自身情况暂缓了拿地计划。
同时，本土国企拿地后，地块何时入市将成为关键。
一般而言，正常房企拿地后一般2-3个月内就会推出项目，甚至有的拿地即开工。
因为对房企而言，时间就是生命线。他们考虑的是企业的生存与布局。但国企拿地就不存在这个问题，2021下半年拿的地，2023年推出也有可能。
这个时间差，对市场影响是巨大的。
2021年供应的43宗商住地，除去已经推出项目的地块和本土国企拿的地，只剩很少一部分会在今年以新项目形式推出。
所以很多人没有意识到的是：这个市场新项目存量其实并不充足。
02
请注意，去化周期23个月是代表目前所有新房供应销售完所需的时间，但并不是所有项目都能如期出售。
在买方市场下，一定有项目是不受关注，且会长期积压的。当我们梳理目前最受关注5区在售楼盘时，发现关注度较高的大概有68个项目，主要集中于芝罘与开发区。
其中部分已经接近尾盘，如果只是锁定一个区或某个板块，那可选择的空间会更窄。
尤其是开发区，经济体量与供应不成正比。
加之土地供应谨慎，意味着2022年能够加入供应队列的新项目并不多。
所以今年大部分人能买到的项目还是已经推出的，当然不是说这部分项目不优质，只是市场没有想的那样丰富。
这个趋势在2021年末已经开始凸显，彼时业内人士预测2022年烟台市场的供应量会下降，市场更加理性。
一个核心原因就是，品牌房企过去一年拿地不多，且有明确计划推出的新项目屈指可数。
基于此，我们可以对今年市场做出一些预判。
预判1
点状行情出现，红盘潮难再现
2022烟台楼的热点红盘难以形成合力，无法形成分流与对冲，更多是单个项目或板块局部火热。
例如在顶豪市场，天琴湾、青特悦海府等少数几个项目会火热，但形成不了热传导。
冷热不均，会是今年楼市最大的特点。
预判2
未来供应仓发力，新板块获关注
随着烟台12335中心城区建设思路、黄渤海新区等新规划、新板块的落地与建设，一些新力量将成为楼市的重要参与者。
这是城市红利出现后，正常的跟随现象。
预判3
品牌房企的红海竞争，更加激烈
房企间的竞争，向来是眼界与实力的竞争。
对于2022，我们看到部分房企依旧有大动作，包括全新产品的推出或现有产品的高标准呈现。
但也有房企选择按兵不动，谨慎观察。
首先从供应端来看，全新产品的推出由于稀缺一定会获得关注，而且连带对于房企的认知也会提升。
其次是产品端，2020月2021积压的买房诉求以及居住升级需求，有可能在2022集中爆发。
所以能够持续输出高品质产品的房企，会逐渐占据更多份额，房企的优胜劣汰将加快。
预判4
2022二手房与新房的置换，依旧不容客观
烟台不具备一线城市存量房市场的流动性，5万多套的存量对于置换而言是很大的压力。
而且我们要清楚的是，新房市场直接影响城市经济发展，二手房更多是影响个人。尽管两者有强联系，但新房市场一定会获得更多政策支持。
可预见的是，今年二手房市场依旧不容乐观。如果房东不能降低预期，那5万多套在售或成常态。
这会是一个长期矛盾。
03
如果说2021烟台楼市的主旋律是寻找回归的方法，那2022烟台楼市的硬逻辑，就是保持谨慎与乐观，选择合适的房子。
眼下买房，一定要清楚现在烟台楼市底层价值逻辑的改变。
正如很多人预测的，2022，注定将有一波行情。
一方面是因为2022年是转折之年，另一方面在于2021年的经济增长中，房地产并没有发挥更多的作用。
而2022年经济最核心的任务，就是稳增长。所以，房地产恢复正常增长就是稳增长的关键因素。
在这种情况下，就诞生了楼市政策的窗口期。
如今这种行情，已经在广州、深圳、上海等一线城市蠢蠢欲动。
今年的行情大概率会重复2020年疫情之后的态势，核心区优质改善盘和豪宅，成为涨幅最多、最大的资产。
正如24号住建部领导在一次重要会议后指出：2000年以前建成的大量老旧小区，这些住房面积小、配套差，质量也不高，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。
言外之意，非常明显。
所以2022烟台楼市的硬逻辑依旧是产品为王，我们要清楚在看似供应充足的市场环境下，优质产品依旧是短缺的。
二八定律，在楼市中体现更为“极端”。
把握窗口期做出决策，需要谨慎思考。