烟台距离青岛、济南有多远？
这两天看到一篇文章，标题是《看安徽是怎么玩命融入上海的》。
安徽和上海并不相邻，两者似乎也没有什么太强的联系。安徽虽然处于长三角，却一直是存在感最弱的那个。
但在安徽的十四五文件规划里，提到上海有19次之多。而紧邻上海的江苏和浙江，分别是1次和0次。
对安徽而言，其全面对接上海的态度与行动可以说十分迫切。
原因也很简单，背靠大树好乘凉。即使不与上海相邻，至少要展示出一种姿态：我是长三角不可或缺的拼图。
其实安徽在长三角的位置，类似烟台之于山东。
作为长期以来公认的山东三核之一，在青岛与济南纷纷迈入万亿城市、轨道交通城市后，烟台的存在感似乎有点弱了。
尤其是经济体量所反馈到房地产市场的差距，非常明显。
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先来看一组数据：
2021年，烟台商品住宅市场成交351.4万㎡，同比下降11.4%。成交均价11257元/㎡，同比微降0.3%。
2021年，青岛商品住宅市场成交1434万㎡，同比微降0.2%。成交均价15489元/㎡，同比上升5.2%。
2021年，济南商品住宅市场成交980万㎡，同比上升21%。成交均价16470元/㎡，同比上升6%。
从数据结果看，相较于青岛与济南，烟台成交量层面有明显差距。而在成交均价层面相较于其他两座城市的上涨，烟台同比微降。
GDP层面，虽然烟台是下一批万亿城市最有利的竞争者。但早早迈入万亿城市的济南与青岛，已经与烟台拉开了差距。
七普数据反映的人口流入情况，烟台十年间增量仅13万左右。济南与青岛是烟台的10倍左右，同时烟台与临沂、潍坊等城市相比也有一定差距。
不过好在，烟台还是增量城市。
吸引人才端，烟台虽不及青岛与济南，但在山东范围内也处于优势。
根据某网站做出的2020高校毕业生吸引指数，青岛济南均超过20，而烟台则为11.22。
影响毕业生做出选择的要素，是经济发展、产业结构以及人才竞争等要素。
其实不需要太多数据对比，烟台与济南、青岛的差距是显而易见的，毕竟城市等级定位不同。
不过，今天要讨论的并不是城市之间固有差距有多大，而是烟台应该通过怎样的方式追赶，甚至在某些层面超越。
还是以安徽为例，安徽省会合肥素有风投之城的绰号，这个称号来源于其富有远见的城市投资。
2008年引进京东方；2012年起押注半导体和晶圆产业，陆续引进了联发科、长鑫等企业；2020年投资蔚来意图撬动电动汽车产业链，被总结为合肥投资的三个经典案例。
作为地处长三角的城市，合肥并无任何产业和地理优势，不是交通枢纽，没有工业基础。
但就是凭借大胆的产业布局与投资，走出了自己的道路。
当然，合肥模式并不容易学，也并非适合每一个城市。
但至少可以看到，当一座城市真正找到了发展思路，并坚定不移的落实，就可以实现大踏步跨越。
于烟台而言，也是同样的道理。
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之所以要举合肥的例子，除了要看其发展模式有何借鉴意义，更因为烟台现在也处于城市发展的关键时期。
在近期的省政府工作报告里，烟台被提及20余次。
全国唯一智能制造国家工业设计研究院获批、裕龙岛炼化一体化等重大项目加快推进、万华百万吨乙烯项目达产、国家电投核能总部落户烟台、海阳市成为全国首个零碳供暖城市……
一批重点项目，获得了高度认可。
2021，是烟台GDP实现突破的一年。
895亿的增量，让我们看到了2023年突破万亿的底气。GDP背后，靠的是烟台“1+233”工作体系的深入，以及各类重点工程与政策的相互协作。
据了解，2021年，烟台市共谋划市级重点项目494个、总投资9606亿元。截至12月底，394个建设类项目全部应开尽开，当年完成投资1808.8亿元，投资完成率130.8%。
而2022年，烟台提出谋划投资500万元以上项目2671个、总投资1.9万亿元。
其中省级重点项目164个，数量、总投资额、年度投资计划分别居全省第2、第1、第1位。
全省第一的总投资额以及年度计划，代表烟台在项目投资层面具备了很大优势。
显然，山东在明确青岛与济南的发展方向后，开始注重第三核烟台的发展。
而烟台依托于政策支持正在进行大规模的产业升级与投资，甚至于，某些层面已经超过了济南与青岛。
这是非常不容易的，可以说千载难逢。
重要的是，在某些领域例如航空航天、生物医药烟台不仅有基础更有最新成果出现。
所以摆在台面的实力，烟台有政策支持，有红利预期，更有上升空间。
即使体量达不到青岛、济南的规模，但烟台具备特殊发展阶段的红利。青岛、济南已经过了这个阶段，他们专注的是下一城市发展阶段的红利。
伴随城市发展，烟台楼市也进入升级迭代阶段。
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相比近两年在产业以及重点项目上的布局，烟台对于房地产市场的发展相对克制。
2021年，烟台土地市场出地更加谨慎，主城六区商住类用地成交41宗，成交总建面约448万㎡，总成交金额145亿，成交楼面地价约3237元/㎡。
在去化周期较高，新房二手房库存量走高的环境下，控制土地出让是调控市场的重要手段。
对烟台而言，城市的置业诉求依旧旺盛，其中包括了刚需人群与追求居住升级的人群。
要真正满足这部分人群的居住诉求，不仅仅需要房地产市场自身的升级，带来更新迭代的产品。
同时，更要通过产业升级带动居住市场。从而实现稳定的数据增长，高标准的居住升级。
现在，烟台在产业以及城市红利层面，来到了最佳时期。
同时，通过2021年的外部与内部调控，烟台房地产市场进入转变的节点。居住升级，城市楼市关键词。
烟台追赶青岛与济南的脚步，同样体现在居住升级上。
作为追赶者，期待烟台的全新改变。