2022年烟台计划改造393个老旧小区 惠及居民7.7万户
2022年烟台计划改造393个老旧小区 惠及居民7.7万户
近日，烟台市正式印发《关于深入推进城镇老旧小区改造工作的意见》（下简称《意见》）。按照《意见》，2022年，烟台市计划改造120个项目、393个小区，涉及居民77344户，楼栋数1971个，改造面积650万平米。
同时，在原有11项基础类改造内容的基础上，提升建筑屋面和外墙修缮标准，将物业管理与服务用房、无障碍及适老化改造、机动车停车位及充电设施等10项列入基础类必改内容。
新增10项“必改”
确保改造有“面子”有“里子”
记者从市住建局了解到，自2020年实施城镇老旧小区改造以来，以基础设施更新为主的改造工作取得了一定成效，但也存在改造标准不高、小区形象变化不大、运作程序不规范等问题。2020-2021年，烟台市老旧小区改造以小区地下管线、道路、环卫、绿化等基础设施改造更新为主，对宜居生活场景打造投入不够。
针对上述情况，今年，烟台市重新编制了《烟台市城镇老旧小区改造技术导则》，在原有11项基础类改造内容基础上，提升建筑屋面和外墙的修缮标准，增加改造内容，将物业管理与服务用房、无障碍及适老化改造、机动车停车位（场、库）、非机动车停车棚及充电设施、室外健身设施及公共活动场地、智能信包箱及快递柜、文化休闲设施、信息发布设施、智慧住区、建筑垃圾资源化利用等10项内容，统一调整为基础类必改内容。
通过提高改造标准、丰富改造内容，着力解决老旧小区改造中私搭乱建清理不彻底、架空线缆难入地、生活场景变化小、群众满意度不高等问题，做到既要“里子”，保障市政基础设施更新完善；也要“面子”，优化城市生活场景宜居单元，进一步提高老旧小区居民幸福感、获得感和安全感。
业委会拆违等前置
改造须征3/4以上业主同意
《意见》提出，今年烟台市老旧小区改造，将坚持“业委会前置、物业前置、拆违前置、规划设计前置”原则，真正做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。
坚持党建引领、点燃红色引擎，建立社区党组织领导下的居委会、业主委员会、环境和物业管理委员会、物业企业等多主体参与的小区管理机制和舆情调控机制，协商确定小区管理模式、管理规约及业主议事规则，提高居民参与度。老旧小区改造申报前，由街道办事处、社区居委会指导和协助小区居民成立业主大会，选举产生业主委员会，全过程参与改造工程实施。未成立业委会的小区暂缓实施改造。
按照“统筹规划、多元共建、长效运营、自求平衡”原则，因地制宜确定改造方式。鼓励依法合规引进实力央企国企，采取EPC+O一体化建设运营模式，参与城镇老旧小区改造和物业管理。通过业主让渡收益、落实资产权益等方式，吸引市场主体参与养老、托育和停车、快递服务站点等有收益设施的建设和后续运营。将老旧小区周边闲置资源交由市场主体开发使用、长期经营，以经营收益平衡改造投入。列入改造范围的老旧小区需先组建红心物业后实施改造，让物业服务贯穿小区改造全过程，协助做好民意征求、施工配合、工程验收、物业承接等工作，及时有效、无缝对接开展物业服务工作。
坚持先治理后改造，巩固全市开展拆违拆临工作成果，继续加大老旧小区综合治理力度。老旧小区改造前，扎实组织开展拆除违法建设、恢复私占绿地等治理行动，为老旧小区改造创造必要条件。未开展或未完成拆违拆临的老旧小区，暂缓列入改造范围。
坚持改不改居民说了算，改造什么居民来“点餐”，改造前需征求小区三分之二以上业主意见，且获得其中四分之三以上业主同意，承诺自愿支持小区改造、拆除违法建筑，选择物业管理服务方式，并就小区内公共资源建设和利用等达成一致意向。选聘水平高、经验丰富的设计单位，开展设计师进社区活动，认真组织调查摸底，科学编制项目规划，全面掌握小区空间布局和资源情况，结合群众意愿和小区实际状况进行综合研判，按照“一区一策”原则，制定有针对性和可实施性的改造方案。改造方案要在小区内显著位置予以张贴公示，公示服务电话，在广泛征求业主意见的基础上，对改造方案进行完善。
开启“绿色通道”
加装电梯等无须办理建设工程规划许可
今年，烟台市老旧小区改造项目审批效率将进一步提高，工程审批事项和环节将得到精简优化，快捷审批工作流程逐步构建。
记者了解到，各区市将探索建立城镇老旧小区改造项目审批“绿色通道”，按照“一窗受理，一表审批”要求，组织有关部门联合审查改造方案，评审通过后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批；不涉及土地权属变化的改造项目，无需办理建设用地预审与选址意见书、用地规划许可等用地手续，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件；不增加建筑面积（含加装电梯、外墙增加保温层、楼顶平改坡等）、不改变既有建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证；不涉及建筑主体结构变动的项目及属于低风险的新建项目，实行项目报建单位和设计单位告知承诺制，可不进行施工图审查；对不涉及权属登记、变更，无高空作业、重物吊装、基坑深挖等高风险施工，建筑面积在300平方米以内的新建项目，可不办理施工许可证。
在施工质量和安全监督管理方面，各区市住建部门将加强老旧小区改造工程质量安全全过程监管，在严格履行工程建设规定程序基础上，严格落实建设单位主体责任和设计单位、施工单位、监理单位、检测机构的相关责任。严格落实工程质量管理制度，严把材料进场检验、关键及特殊节点质量控制等重要关口。制定质量、安全监督检查计划，明确监督人员、监督事项、检查时间和检查频次，依法督促各方主体落实质量、安全责任。加强项目施工现场安全巡查监管，加大施工和监理单位关键岗位人员到岗履职情况核实。落实从业人员安全培训和特种作业人员持证上岗制度，涉及地面开挖、高空作业、重物吊装的，施工人员要做好安全防护。市住建部门对各区市老旧小区改造工程质量安全随机抽查。
同时，实行改造工程全过程信息化监督。依托“智慧工地”和“智慧住建”管理平台，构建上下联动、分级负责的监管体系，实现项目储备在线监控、改造方案在线备案、项目实施在线调度、方案落实在线核对的全过程信息化监管。改造工地要全面接入市、区两级“智慧工地”平台，实现24小时闭环监控。项目竣工后，由建设单位组织相关责任主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案，并邀请街道、社区以及业主代表等参加。负责监督的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。
列支专项资金投入改造
引进实力央企国企参与
今年，烟台市根据2020-2021两年的老旧小区改造资金到位情况，市区两级财政在保证前两年财政奖补资金足额到位前提下，通过列支专项资金、申请地方政府专项债等方式，适当增加财政资金支持力度。鼓励、引导各区市依法合规引进实力央企国企，参与城镇老旧小区投资改造和物业管理。
市区两级财政将继续加大老旧小区改造财政资金投入，多渠道解决老旧小区改造资金需求。积极向上争取城镇老旧小区改造补助资金，最大限度将各级补助资金用足、用好；老旧小区改造项目将与年度城建基础建设项目、社区环境改善、养老健身、绿色清洁等社区专项服务功能完善提升项目有机结合，持续加大项目资金整合和倾斜力度。各专业经营单位将积极参与老旧小区内专营设施更新改造，各金融机构围绕城市更新和老旧小区改造，积极创新金融产品，发挥“政银企互惠联盟”作用，加大金融支持和服务力度。各区市充分吸引社会资本参与老旧小区改造和运营。按“谁受益、谁出资”原则，积极引导居民出资，参与房屋维修、设施更新，主动承担产权所有人老旧小区改造义务。