原标题：今年首个溢价地块出现，芝罘南城要“逆袭”？

烟台土地市场迎来“激战”，今年首个溢价地块出现。

总结：土拍市场不按套路出牌……

12月13日，莱山区庙后西沟北北B宗地、芝罘区姜家疃A宗地正式竞拍。

芝罘区姜家疃A宗地经过半个小时的竞争，最终被烟台市城市建设投资有限责任公司（下文简称“城投”）以总价31500万元摘得，楼面地价5955元/㎡，溢价率18.87%

图片源于锐理数据

烟台城发置业有限公司以总价19300万元、成交楼面价4754元/平、零溢价率斩获沟北北B宗地，布局莱山区热门居住板块。

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烟台城投引发大家关注，接连拿地意图何在？

地块信息：姜家疃北侧中间及西南侧地块A宗地

芝罘区青年南路以东，通姜路以南。

出让面积52776平方米，住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≥1.002，总价26500万元，楼面价5009元/平。

地块规划地上建筑面积不大于52900平方米，其中住宅建筑面积不大于45500平方米，商业建筑面积不大于1200平方米，幼儿园建筑面积不小于2700平方米，地下车库建筑面积约20200平方米。

意不意外，芝罘区姜家疃A宗地在经过半个小时的竞争下，被烟台市城市建设投资有限责任公司摘得。

令人意外的并不是城投拿下该地块，而是城投抢下这块地。

众所周知，今年受政策调控，很多房企表示不敢出手。

但是烟台城投似乎在年底土拍中表现异常活跃。

10月19日，烟台市城市建设投资有限责任公司以总价8.59亿同时摘得白石改造区片G、H1地块。

11月24日，大郝家南地块由烟台市城市建设投资有限责任公司，底价196700万元、成交楼面价4683元/平拿下。

12月13日，芝罘区姜家疃A宗地被烟台市城市建设投资有限责任公司以总价31500万元摘得，溢价率18.87%。

大郝家南地块

为何烟台城投如此热衷拿地？

从地块位置看，这三宗地都非常优质，不是位于核心区，就是坐拥优质的配套资源。

而且周边的居住环境都已经非常成熟，价值方面有足够的吸引力。

但有不少人表示，之前城投拿地都是以底价成交，应该是为了缓解土地市场“焦虑”，让城投来托底，后续再跟其他房企合作开发。

但这次芝罘区姜家疃A宗地出现了溢价，这就为猜测提供了更多的想象空间。

首先我们不排除后续合作等因素，但也不能排除城投转向房地产的可能性。

据查询，为进一步拓宽城建融资渠道，切实加快中心城市建设步伐，2012年5月19日，组建烟台市城市建设投资有限责任公司。

经营范围“主要承拍市中心区(芝罘区、莱山区)旧城改造项目、投融资、保障性住房建设(公租房、廉租房、棚户区改造、安置房)以及有条件地块的土地熟化、自有商品房销售等”。

所以，城投拿下这块地，用于自己开发也不是没有可能。

如果是自己开发，那该地块很可能是一块“试验田”。

不过这都是猜测，一切还要以官方为准。

自姜家疃A宗地上架以后，大家对其猜测为香槟小镇后续用地。

从位置来看，地块位于已经入住的香槟小镇一期东侧，二期状元府西侧。

地块被住宅项目包围起来，且地块规划也在香槟小镇总体规划内，所以很可能为香槟小镇项目整体规划。

另外，西临港城中学、烟台三中，教育配套能级较高，后续会不会合作开发等待后续结果。

城发首进莱山，抢占价值先机

地块信息：莱山区庙后西、沟北北B宗地

莱山区，东至凤凰西路，西至虎山东路，南至凤凰北路，北至规划路。

出让面积18769.2 平方米，住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤2.16且>2.06，总价19300万元，楼面价4754元/平。

地块规划建筑面积大于3.87万平方米且小于等于4.06万平方米，不包含20班小学8200平方米。

地下车库及设备用房建筑面积约1.61万平方米。

与姜家疃A宗地的情况如出一辙，猜测为很可能为碧桂园的后续用地。

当然这次猜测也不是凭空而来。

庙后西、沟北北地块共分为A、B两地块，规划总用地面积约16.88公顷，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

2020年7月底，A宗地被碧桂园底价收揽，成交总价54400万元，成交楼面价4474元/平，打造碧桂园凤凰铭著。

所以大家很自然的认为，B地块会被碧桂园拿下；然而却来了个反转，城发以底价摘得。

城发在烟台布局的项目并不多，但产品却非常受欢迎。

只楚板块中的城发泰颐新城、康和新城、高新区的城发海科大厦以及福山的城发云悦府。

这次拿下庙后西、沟北北地块B地块，也是踏入莱山区的第一步。

城发的选址一直在跟随片区的发展方向。

福山永达街上城发云悦府，承接了核心城区优势，顺应了向西拓展战略；

位于只楚的两大项目，也将顺应烟台向南发展方向，承接幸福新城、夹河优势，板块功能在不断提升。

而莱山区庙后西、沟北北B宗地，虽不处于莱山核心板块，但是集众多利好于一体。

教育、交通，都在进一步完善，地块未来的价值潜在是非常值得估量的。

另外，所属板块也是莱山房价洼地，目前碧桂园凤凰铭著售价在1.1万/平左右。

总结最近上拍的土地情况，房企拿地的心态没有放松，烟台南部吸引力较大。

现如今剩下5宗地全部位于芝罘南部，接下来又能激起怎样的市场动向？

明年烟台南下的脚步是否也会受土拍市场影响？