原创 大郝家地块“出嫁”，明年热点板块可窥探
11月26日，莱山区大郝家南地块被烟台市城市建设投资有限责任公司（蓝天集团）以总价196700万元摘得。
紧接着，烟台土地市场网又上架5宗土地，均集中在南部……
2021年下半年，第一块重磅土地“出嫁”。
激起了大家对后续地块以及后续土地市场的期待。
蓝天集团继白石改造区片G、H1宗地再战莱山，开启烟台中心城区全面布局。
也有网友称：本次大郝家南地块，与白石改造两地块非常相似，后续合作开发的可能性非常大。
毕竟在政策调控以及土地市场收紧的状态下，合作开发可以减轻一定的压力。
01
地块信息：大郝家南宗地
位置：莱山区，东至凤凰西路，西至虎山南路，南至双河西路，北至凤凰南路及用地边界。
出让面积199999.2平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），住宅、商服、公共管理与公共服务。
容积率≤2.1且>2.0，竞买保证金40000万元，出让起始总价196700万元，起始楼面价4683元/平。
地上规划建筑面积大于40万平方米且小于等于42万平方米，住宅不大于36.3万平方米，建筑密度小于等于20%；绿地率大于等于35%。
不包括25班小学11015平方米，9班幼儿园3828平方米。规划地下车库及设备用房建筑面积不少于17.2万平方米。
02
配套补足，板块丰富度增强
先不管政策调控，地块的优势确实比较凸显。
目前板块内的配套并没有非常丰富，但正在规划的项目，却给到板块未来一个很好的潜在价值。
教育正在补齐，永铭中学、山之韵小学处于规划状态。
小学建设可以更好满足周边上学需求，同时中和实验小学的划片压力。
教育配套的建设，跟随的是区域需求。
大郝家南地块出让面积近20万平方米，高达300亩，作为大体量社区，未来会增大板块对教育的需求。
自带商业5万方，填补板块商业欠缺。
该地块规划文件中有提到：
商业服务业设施不大于5万平方米（沿凤凰西路设置集中商业，其中包含不少于1000平方米的菜市场）；
而且，周边缺少大型商业体以及商业的布局，随着居住客群的不断增加，对商业会提出更高的要求。
图片来源：网络
现阶段在政策等调控下，地块带有商业本就不易吸引房企，而蓝天集团涉及面相对较广，对于板块的拿捏度相对会更高。
虽然商业体量不大于5万方，但集中商业对于板块带动非常有利。
不仅能汇聚资源，更能促进大郝家南地块的后期发展。
整合来看，凤凰湖板块的配套价值会一点点显现……
03
明年重点板块可以预判？
凤凰湖板块的位置，也非常有看点。
向北承接莱山三大改善板块之一的塔山板块，向南可以延伸至高铁新区板块，向东是莱山主城区，向西是芝罘区。
特别是山海快速路的建设，能有助于三大板块的融合。
依托本身的交通，吸附高铁新区、山海路带来的交通利好。
未来沈海高速-红旗路-塔山北路-山海路一荣乌高速快速路环线建成后，板块将落定在烟台快速路网之上，不仅出行便利，板块价值也会迎来提升。
随着项目的丰富，该板块会成为下一个置业热点区域吗？
烟台接下来的热点区域在南部？
从年末供应的块地位置看，基本是围绕着芝罘区、莱山区南部，开发区西部。
而且本次地块非常优质，低密产品布局非常广泛。
与大郝家南地块隔路相望的有竹林路以南A1宗地，起始楼面价12102元/平，登顶烟台最高起始楼面价。
该地块周边分布着绿城春熙海棠、万科御龙山两大高端项目，是烟台新晋豪宅板块，板块热度可想而知。
从高端产品在市场的受青睐程度，可以明确置业群体对于品质的追求一直在提升。
接下来，芝罘南、莱山南相继出现了众多优质地块。
胜利南路以东、卧龙中路以南宗地；塔山南路以南，区公安技术用房西北侧宗地等均计划打造低密项目。
加上今天刚上架的5宗地，总计21宗均位于芝罘、莱山南部，位置、配套也都不错。
整合来看，是不是否意味着南部会逐渐发展成为置业热点区域？
结合地块上拍时间，明年就是芝罘、莱山南部板块发展势头的关键。
年末优质地块不出意外的话，基本都会在明年春天左右推出，所以明年优质产品有可能会增多。
因此，有助于烟台楼市回温，促进烟台向南发展。
大郝家南地块的成功出嫁，对后续几宗起到了一个很好的引导作用。
所以，期待年底土拍市场，预判明年楼市动态。