反内卷，烟台地产市场新变局
2021，楼市迎来彻底分化。
市场节奏切换迅速，各类政策层出不穷。在当前市场环境下，对房地产未来发展的讨论不绝于耳。
有人说房地产支柱地位不可撼动，市场下行只是周期性调整。
有人说房地产税都喊出来了，未来楼市不会再有大涨的机会了。
到底市场怎么走谁也说不准，但可预见的是，市场确实到了变革的临界点。
而新的市场格局，将在全新的竞争模式下诞生。
01
竞争，是行业常态。
但如何竞争，标准有哪些，是随时变化的。而近两年的房地产行业，已经陷入两个低质竞争。
一是高周转模式，二是价格战。
以往我们说房地产行业的竞争，在于品牌塑造。大品牌值得信赖，成为很多人的买房圣经。
但我们认知品牌的标准正确吗？行业排名多以规模为衡量标准，谁家卖得货多，谁就是一线品牌。
过去的高周转模式，造就了诸多以追求利润为第一目标的企业。快速扩张的规模，从一二线到三四五六线城市无差别布局。
规模有了、销售额有了、排名有了，但高周转打造的项目算品牌产品吗？
房地产不同于一般工业品，一瓶可乐有完整的生产链条，跨国家、跨城市都可以复制。房子不同，每个项目都是一次新尝试，涉及不同的资源配置。
所以在发展模式层面，追求利润为主的高周转模式，显然是低质量竞争。
大量无特色、无产品力突破甚至交付难有保障的项目，在高周转的影响下推出。直接导致了市场的价格战，即第二种低质竞争。
在任何市场，价格战都是自损百八的招式。对整体市场环境而言，价格战带来的影响不可小视。
02
关于房价高低，曾经有行业大佬说过这样一个观点：
中国房价最低的地方，是房价最高的地方。
鹤岗2万一套的房价够低吧，但为什么这座城市的房价没有高涨呢？
因为城市等级不高，因为各类资源短缺，因为城市发展活力欠佳……
长期来看，类似的城市会越来越多，资源会逐渐集中于大中城市。所以未来即使出现1万一套的房子也不足为奇。
因为价值低，所以看似低房价，实际在市场上认知下房价还是高的。
而用在现下市场则是，那些降价越狠的项目，实则是房价最高的项目。
因为降价代表不可预知性，代表极有可能出现烂尾或交付纠纷，代表开发商在面对危机时的初心缺失，代表风险极大。
事实上，近两年的交付纠纷，已经无数次应征了这个规律。而由内卷引发的价格战，实际在给市场挑选出那些有一定“风险”的项目。
所以高周转模式以及价格战为主导的市场内卷，正如大多数行业一样，并没有真正的推动行业转型升级，反而后患无穷。
但也要看到的是，并非全部开发商都参与到这种无意义的竞争之中。反而一部分在拒绝内卷，从项目根本品质入手突破产品力。
在全国一盘棋的当下，深耕烟台市场的良心企业也在追求迭代升级。
面对大打价格战的竞争者，他们高举不降价不减配的宣言，用产品升级，对抗不良的市场竞争。
他们的动作，是反内卷，更是维护市场环境。
03
这其中，最具代表性的房企是绿城。
此前，绿城率先喊出了不降价不减配的宣言，激起了讨论浪潮。而市场则在探究为何绿城有这个底气，仅仅凭借品牌价值好像还不够。
近期一个事件的发生，逐渐揭露了问题的答案。
在九月底，绿城留香园项目曾经预告过项目的实景示范区将在国庆期间开放。本来关注点在于，留香园推出一年后示范区终于要开放了，这次要看看绿城到底会带来哪些惊喜。
但到了国庆期间，留香园的实景示范区却并没有正式开放，仅仅是可以提前参观。
此后实景示范区又进入了打磨时间，全面升级后才于近期正式推出。
从营销角度看，失去了国庆这个绝佳的宣传时机，延后开放的示范区效果会大打折扣。
但绿城这样做，显然是有足够的自信。
作为一个参观过十月初以及正式开放后示范区的体验者，负责任的说，这段时间的等待是值得的。
留香园这个项目，不同于一般的绿城代建项目。绿城的合作者对园林异常重视，合作者本身也是做园林出身，对这个领域有深厚的见解。
能够选择绿城合作开发项目，也是看中了绿城在园林上的造诣。所以光是前期的设计方案，就经历了6-7轮的调整。
方案确定后，在树种的选择上更是亲力亲为，所选择的朴树、银杏、白蜡、国槐等，都是遍布全国各地寻找的优质树木。
如此高标准的选材，让留香园实景园林示范区的打造难度倍升，也历经了长时间的打磨。
而正式开放后的效果，足够让参观者震撼。尤其是精挑细选的树种，肉眼可见的名贵。
这种感觉，不到现场是感受不到的。
在园区内部的会客厅，这一角的景观呈现显示出满满的生活感。
蓝天映衬下的草地，树木对望的低密社区，在芝罘核心区这是何其稀缺的感受。
升级后的实景示范区，将留香园未来生活的一部分提前进行了展示。
而这只是留香园整体社区的一小部分，要知道留香园的社区规划是“一带两轴九园十景”。
每一处角落，每一个不同主题的园区，都有不一样的景观园林呈现。
这种感觉就像开盲盒，每一次都是惊喜，而且每一次都能切中实际需求。
十月份的缺席，是为了更好相见。
要真正感受这份震撼，可以趁着双十一，来感受下绿城的不一样。
04
其实从这个案例中要看到的不是绿城在怎么做，绿城做了什么。
而是绿城这样做的结果是什么，带来了怎样的影响，市场的认知度如何。是绿城坚持不降价不减配，不参与价格战的底气从何而来。
是市场真正需要的竞争，到底是何种竞争。
因为从留香园的案例来看，绿城是相当任性，并且极有自信产品力可以超越营销概念并打动购房者。
实际效果来看，确实其示范区的呈现超过了预期。
这种感觉，比对当前市场层出不穷的交付纠纷、降价竞争后，显得更为难得。
在一个不确定的市场环境下，有一个确定的高品质产品，而且是品质不断升级远没有达到最佳标准的产品，是不多见的。
买房的智慧，就是用更低的成本，做更好的决策。
更低的成本，不代表最低的房价，而是综合考量后，看一个项目是否符合基础的价值，以及是否有超出标准的额外价值。
正如制造业用百年发展总结出了朴实的经验：专业技术、货真价实、售后专业完善。
对于置业者而言，买房绝不是一锤子买卖，而是未来几十年人生的开始。房产的核心逻辑，在于一种长期主义下的价值提升。
在长期主义的视角下，价格只是一个很小的元素，我们应该考虑的是价格背后能给我们带来什么。
是不断升级的品质？是完善的售后？是价值的提升？……
当满足更多额外附加条件后，价格就完成了任务，市场会给与全新的价值考量。就像文内提到的绿城，它的项目最大的特点就是，房价提升高于周边项目。
诚园是一个例子，全国各自有许多这样的例子。
所以即使绿城的项目定价高、不降价，但市场明白钱是花在刀刃上，是为未来买一份保障。
正是这种双向信任，才能够推动企业不断升级。当这样的案例多了以后，市场的主流就会回归到品质为王。
真正的市场竞争，在于内力提升，在于突破自身与助力市场迭代。
烟台市场新变局的开启，需要有意义的竞争。