2012年烟台老旧小区改造发起冲刺，改什么？难在哪？反响怎样？
2012年烟台老旧小区改造发起冲刺，改什么？难在哪？反响怎样？
【编者按】
今年，是老旧小区集中改造的第二年，继去年资16亿元，改造老旧小区203个、建筑面积867万㎡、惠及居民10万户之后，2021年，我市计划投资14亿元，改造老旧小区137个，建筑面积842万㎡，惠及居民9.5万户。中心区诸多罹患“老年病”小区，将逐个“摘帽”，实现旧貌换新颜。
半年多来，各级各有关部门将持续高质量推进老旧小区改造，完善各项设施，补齐功能短板，打造群众满意的民生工程，不断提升广大群众的获得感、幸福感、安全感。初冬渐近，全市137个改造项目已全部进场施工，48个项目已提前完工，50个项目进入收尾阶段，累计完成投资13.1亿元，正向11月底全部改造完毕的目标发起冲刺。
老旧小区改造，改的是什么？
公共设施严重老化、路面破损、线路杂乱、乱堆乱放……这不但是老旧小区居民日常生活的“堵点”，更是城市有机更新的“痛点”。近年来，随着我国城镇化进程加快，居民的生活条件、居住环境持续改善提高。与之形成鲜明对比的，是早期建设的老旧小区，功能日趋滞后，生活诸多不便。
据市住建部门统计，烟台2005年以前建成的老旧小区共1536个，47万户，建筑面积3824万㎡，这部分小区大多存在市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、年代久远陈旧老化等问题。尤其在中心区，白石区片、小璜山、经纶街等多建于上世纪70-80年代，居住人口密集，物业缺失，管网破旧，配套设施、生活环境较差，缺少停车、养老、抚幼等公共服务，连年“两会”期间，多个建议、提案持续关注老旧小区改造，各界改造意愿极其强烈。
老旧小区改造，不但事关民生，更是稳投资、促增长、推动城市治理体系建设的强劲动力。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，明确提出“十四五”期间，全国计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。今年政府工作报告，提出了2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个的任务目标。10月，发改委、住建部联合印发《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，进一步要求对2000年底前建成的需改造城镇老旧小区配套设施短板进行摸排，以燃气、电力、排水、供热等配套基础设施和养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施为重点，进行优先改造。
“老旧小区综合改造，一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施，消除扩大居民消费的障碍；另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展、节能减排等新消费模式。”国务院参事、中国城市科学研究会理事长仇保兴此前接受采访时表示。让居民从“老破小”中脱离，摆脱住宅小区基础差、缺乏物业管理条件的生活环境，不但能切实提升居民生活水平，更能让所在小区价值迎来提升。
老旧小区除去重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，同步促进住户进行户内改造，并带动消费。全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，据业内人士测算，全国老旧小区基础设施改造、改善类改造和提升类改造，分别需投入约1.2万亿元、2.66万亿元和0.68万亿元；而在烟台，列入改造计划的老旧小区总计约50万户，改造全面启动后，将有力带动工程施工、建筑材料、管道网线、工程机械等行业的全面发展。
老旧小区改造，如何改？
居民日常生活的“痛点”，便是老旧小区改造的重点。老旧小区改什么，如何改？改完成果好不好？谁说了算？
记者从市住建部门了解到，今年，我市根据老旧小区建筑年代、环境配套以及居民需求等因素，将改造分为基础设施修缮、配套设施齐全、居民出行畅通、居住环境美化、居住条件改善等五大工程，包括必改项10项，完善项8项，提升项3项。
其中，“必改项”是满足居民基本生活需求和安全需要的改造项目，主要包括水电气暖、管线入地、消防、安防、环卫、道路更新、拆除违建、公共照明、房屋修缮等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题。“完善项”是满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造项目，多为政府投资或参与投资的项目。主要包括体育设施、文化设施、应急救援、党建物业用房、停车场地、无障碍及适老设施、加装电梯、建筑节能等。“提升项”是以丰富社会服务供给、提升居民生活品质为目的的改造项目，多采用市场化运作方式，结合小区实际情况进行改造。主要包括宣传设施、社区服务设施、智慧社区等。
针对老旧小区居民反映最强烈的管线锈蚀、停水断电、缺暖少气、污水漫溢、下雨内涝、空中“蜘蛛网”等问题，市住建局牵头成立专业运营单位工作协调小组，统筹协调水、电、气、暖、通信线缆等各运营方，实现管线改造与老旧小区改造统一规划、同步实施、同时竣工，切实解决“空中蜘蛛网”问题，保证改造整体效果。
此外，针对我市老旧小区物业常年缺失的问题，改造完成后，将选择适当模式实现物业管理“全覆盖”。今年改造启动前，将同居民协商确定小区管理模式、管理规约及议事规则，推行专业物业服务，建立长效管理机制。先由街道或社区管起来，实施简易物业管理。运转一段时间后，再以街道或社区为单位，将辖区内的老旧小区打包招标，择优选定国有的、规模大的、口碑好的骨干物业企业提供服务，逐步推动改造后的小区实现自我管养。
群众急难愁盼的改造“规定动作”，一个也不能少，更不能随意降低标准、打折扣、走样变形；有利于小区远景提升的“自选动作”，更要围绕群众的所需所盼，充分征求意见，确保好事办好，掷地有声。
今年我市老旧小区改造前，设计单位通过先期勘测、现场调研和居民建议汇总，总结小区配套短板和居民改造需求，通过全方位的整体规划、论证分析，因地制宜完成每个小区的设计方案，利用形象清晰、直观易懂的方式把小区改造后的整体形象展示出来，便于方案公示并征求民意。同时，编制好“菜单式”的老旧小区改造目录和价格清单，让居民了解并积极参与小区改造设计，进而引导居民共同出资、共谋共评、共建共享“美好住区”。
改造过程中，坚持把群众满意作为基本标准，做到“改不改，群众说了算”，“改哪里，群众拿主意”，“改得怎么样，群众来评价”。充分尊重民意，保障群众的知情权，践行共同缔造的原则和理念。改造结束后进行满意度调查，调查结果进行公开。
同时，根据全国城镇老旧小区改造试点、全省“4+N”改造融资模式试点有关工作要求，每年，我市老旧小区改造计划中，将筛选一批符合要求的小区推荐申报国家和省级试点项目，积极争取省级专项资金补助。以项目为载体，总结可复制、可借鉴、可推广的烟台模式。在省住建厅今年4月公布的试点名单中，莱山区花都小区、莱阳市鸿达文化小区、莱州市教育路小区名列其中。
老旧小区改造，反响怎样
距离今年老旧小区改造全面“收官”，只剩不到1个月，中心区小区改造进度如何？连日来，记者来到多个小区，进行了全面探访。
在修葺一新的金沟寨小区，最引人注目的，莫过于小区休闲广场上一座崭新落成的冰心雕像。“金沟寨曾是一代文豪冰心在烟台居住之地，小区改造期间，在提升居住硬件同时，也通盘考虑了小区的文脉传承，更换面包砖之后，因地制宜新建了一座2.6米高的冰心铜像，并新建了一处八角凉亭，便于市民休憩。”金沟寨小区改造项目负责人孟祥玉介绍说。
往日略显逼仄、破旧的金沟寨小区，如今已经焕然一新：明黄色的外墙，让艳阳下的老楼显得格外“精神”；车辆整齐有致地停放在划设一新的停车位，告别了以往楼前巷尾无序停放的状态；小区人行道、车行道全部完成平整，各单元均安装了安全门。而最令居民拍手称快的，则是一处废弃多年的“违建”，实现了华丽转身。孟祥玉介绍，小区居委会附近长期存在着一处马路市场，摊位都是用简易帐篷搭建而成，随意摆放，附近又有一处废弃多年的仓储用房，为彩钢材质，存在不小的安全隐患。此次改造中原计划一并取缔拆除，但结合小区居民切身需求，改造方决定“疏堵结合”，建一处新市场容纳经营业户。如今，原有的路边摊，已经统一入驻窗明几净的新市场，与原有的商业区“连方成片”，便于居民集中采买；未来，这里还将预留物业用房，便于交付后接管的物业企业入驻。
相似的场景，也在塔山小区实现了“接力”。在对奇山西街118号楼进行地下管线改造时，改造专班发现始建于20多年前的排污支管，下方是整块坚硬的花岗岩，当年施工时岩石破碎不到位，导致支管标高不足，常年无法正常发挥作用，污水时常从污水井外溢，居民只能定期自费排污。
“针对这一难题，施工团队对地下岩石进行了重新破碎，短短20米的管线，足足干了4天，不留死角，确保管线敷设到位。”塔山小区改造项目负责人张彪告诉记者。如今，面对再也不“咕咕”冒泡的污水井，喜笑颜开的居民，将一面锦旗送到了芝罘区住建局。“工人很幸苦，干得很利索，我们住户非常满意！”
而在奇山路26号，为一只小小的弱电箱，小区改造专班和单元楼长、居民一道，现场就安全门、楼道灯进行方案商讨：“楼里加上安全门和楼道灯，上下楼照明更亮了，平时安全也更有保障了，一年电费总共也就几十元钱，摊到每户并不多。”工作人员一边耐心地向居民讲解改造方案，一边对整个单元进行勘察，将需要改造的部分逐一进行记录。“在更换新设施同时，我们还将逐一归拢小区楼体外露的电线，对设计不规范的弱电箱进行重新归置，争取一次改造到位，不留死角。”
2021年度老旧小区改造行将收官，2022年改造计划已在路上。记者从了解到，按照“精致、精细、精准”目标要求，市住建部门正在编制2022年老旧小区改造技术导则和“美好社区”创建评价指标体系，将老旧小区改造与城市更新、既有建筑节能改造、公共服务和物业管理全覆盖等专项工作全面整合，进一步提升改造标准和品质。