原标题：“突破芝罘”下，芝罘人在怎样选择？

洋房，是当前市场环境下非常特殊的一个品类。

有别于一众高层小高层的高密度生活空间，具备别墅低密、稀缺属性的洋房，是改善的第一选择。

从供应量来看，自2020年起烟台市场的洋房产品并非有价无市。大批开发商的产品力升级，多是以洋房作为媒介呈现。

烟台市场，其实并不缺洋房。

但，烟台却缺真正的洋房生活体验。

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洋房之所以是很多人心中的白月光，一方面是其稀缺的产品特性附带了增值属性，另一方面是低密的生活体验在当今城市中格外迷人。

经历了上一轮地产周期的烟台人，大部分家庭并不缺房子。他们面临的普遍问题是，家里几套房子，但真正称心的一套没有。

进社区迎面的依旧是一排大高楼，回到家依旧是局促的生活空间。看似自己的不动产总价值很高，但却完全没有与之匹配的生活。

基于此，洋房，显然是生活改善的最佳选择。

而能够占据城市中一部分稀缺自然资源的洋房，更具稀缺性。

山、湖、大海最佳，最不济也是公园附近，结合低密产品赋予居住者生活于世外桃源的感觉。

在烟台，海岸线上的洋房，多集中于滨海路沿线，而山居洋房，集中分布于大南山板块范围内。

从产品布局来看，近两年围绕大南山板块，汇集了众多品牌开发商，从最早的万科、金科、融创，到现在的绿城、龙湖、大华，这部分房企将自己体系内最优质的产品落位于此打造产品标杆。

能够在这个板块内占据一席之地的洋房，显然不仅仅代表了一种生活态度，同时也代表了在城市中的地位，以及身处的圈层。

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在众多项目中，芝罘一侧的金科·博翠山是一个非常值得研究的范本。

要知道，烟台核心区改善的需求，大多会选择莱山的大南山区片落位居住。原因在于，很长一段时间内莱山发展是优于芝罘区的。

但从去年开始，随着海上世界、幸福新城以及朝阳街、所城里等重点板块、项目的推进，芝罘回归渐成大势。

至2021，烟台中心城区建设思路“12335”正式提出，其中“一核突破”聚焦于突破芝罘老城区的形象，发挥核心区的优质资源。

一瞬间，包括海岸带打造、陆港（南站）推进以及快速路体系建设等，均将芝罘区列为重点。

突破芝罘，随之带来的就是改善人群回归，他们看到了城市红利出现，与未来充满想象力的生活。

而在芝罘区内，南部具备了更大的发展空间，抢先布局这里的金科、绿城、万科、龙湖等房企，提升了南部板块的居住氛围。

在此之前，胜利路隧道及塔山南路的开通，极大提升了南部的交通环境。随之带来了片区与核心区域的紧密连接，由此实现了中心城区的资源迁移。

链接双区核心的板块，并不多见。

可以说，突破芝罘是未来大势，而南部具备了改善生活的实际条件。于是，芝罘南部板块重新回归改善人群的视野。

洋房作为市场上的稀缺品，自然更被觊觎。

博翠山由此承接了大部分需求，不仅占了城市发展红利，其营造的生活场景更将社区与自然完美融合。

生活感受的提升，是购房者选择这里最重要的原因。

在这儿，我感受到生活的再一次升级。

刘先生，原所城里住户。

自所城里改造升级后就搬了出来，这两年一直是在找合适的房子。

作为老烟台人，更是所城里的老住户，刘先生一家早就熟悉了芝罘区的生活氛围，在这里一家人经历了大大小小的重要时刻。

“我们现在住的房子差不多100㎡，置换的房子肯定要比现在大，而且我们住市区习惯了，也不想到太偏的地方。”看似不高的要求，其实要在芝罘区内实现还是不太容易。

既要满足改善需求，还得在核心板块，同时周边环境优质，唯一的线路就是沿着大南山板块挑选。

博翠山能入刘先生的法眼，源自一款产品，洋房中也比较稀缺的一楼带院户型。

院落的存在，决定了这类产品注定是少数。同时较高的总价也决定了，能选择一楼带院需要有足够的经济实力。当然，能同时满足空间、区域、产品以及生活尺度的产品，确实值得更高的价值。

在刘先生看到已经是现房的小院后，一瞬间的感受是几乎满足了他所有的想象。

“就这个院子，等将来改造一下，摆弄些蔬菜花草，约上好朋友来这品茗，小感觉就有了。这个负一层的地下空间，还能做个私人小会所，完美”

在寸土寸金的核心板块，拥有一席院子，也就相当于拥有了春花秋月、夏风冬雪。打开门就能看到院子里的那些花儿，在晨光中绽放，在微风中轻抚，所有的烦恼在这一方空间中烟消云散。

孩子的快乐童年，爱人的花花草草，都可以在这空间里实现。出门是繁华，进院是人间烟火，颇有种大隐隐于市的感觉。

其实洋房最早指的就是上海的老洋房，基本和现在的别墅差不多，也是家家有院。

所以我们看到的那些名人名家描绘的洋房生活，一楼带院产品是最契合的。或者说，这才是洋房的终极形态。

从地产角度看，这类产品具备了稀缺属性，升值潜力也更高。配置这类产品，一般是作为项目的门面展示。

社区内有一楼带院产品存在，侧面也反映了居住的圈层高度。

改善，是我一直以来的心愿。

王女士，则代表了更大部分烟台人这两年的状态，寻求居住升级。

正如开始所说的，烟台现在并不缺房子，甚至库存量还很高。但其中能够满足改善诉求，同时具备一定升值潜力的产品，并不多。

对王女士来说，自己一直住的是高层住宅。不仅公共空间捉襟见肘，小区配套严重短缺。最不能忍受的是楼间距还不大，每天的阳光都成了奢侈品。

当自己开始感觉到生活空间的局促，换房，已经成了一种刚需。

与刘先生不同的是，王女士比较关注楼间距大，同时楼层较高的产品。私密性与视野，是她的诉求。

而王女士之所以找到博翠山，是源于对周边环境与产品的认可。

大南山板块的属性，带来了推窗可看景的生活体验。低密的洋房社区，保障了居住的私密性，尤其是高楼层住户，感受更佳。

示意图

“我已经找好了装修公司，今年交房后马上装修，等明年就要住进来。自从买了这个房子，总感觉生活有了新盼头。”

有时候买房就是如此，感觉对了，什么都对了。

与其说这两位客户看中的是洋房，不如说他们在这里找到了自己理想的那种生活。

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洋房，是城芯生活的白月光。

从博翠山的产品、入住圈层以及市场热度看，当前市场已经进入一个新阶段，这个阶段既要考验项目的产品力，也要衡量其资源占有程度，更要看是否符合城市发展大势。

产品力提升，是满足烟台人迫切的改善需求。

这种改善，并非单纯指面积段的提升，而是通过升级的产品力呈现，带来有别于当前的生活感受。

金科能够凭借博翠山站稳脚跟，源自透过产品力所呈现的生活想象。

当然，配置只是数字，能否将配置完整呈现，以及在何种位置呈现，才是判断一个项目生活属性优劣的关键。

资源占有，看的是核心板块内的资源，就像大南山片区这类不可复制的区域最佳。

抢占城市发展红利，则要看开发商是否具备前瞻视野。芝罘区回归就是一个例子，那些早早布局芝罘的房企，在当前也有更强的适应力。

现在已经是准现房的金科·博翠山，将这些优势完美展现在了购房者眼中。

在当前市场，具备了自然资源、具备了洋房属性、具备了品牌优势，同时还能占据城市红利，这几乎戳中了大部分改善人群的心。

对于当前市场，这是一个值得研究的样本。

如何对抗地产周期，如何赢得市场竞争，在这里，有明确答案。