名人故居出售动辄上亿 历史建筑买下来是否划算?
名人故居出售动辄上亿 买下来是否划算？
第一财经
作者：郑娜 ▪ 刘晓颖 ▪ 葛慧
大众认知中的名人故居固然是一种历史建筑，但现有的法规并没有禁止买卖历史建筑的规定，只要产权明晰，那么交易便不违法。
一栋老建筑就是一份历史切片，总有满是情怀的人，想在这其中体味历史的积淀，寻觅名人的神思。
在以北京、上海等为代表的城市里，这样经典的老建筑，或被认定为历史文物，供大众参观游览，或被私人持有，辗转流传。
建筑大师贝聿铭在苏州的一处祖居于近日在某拍卖平台拍卖，起拍价980万元，经23次出价后，最终以1090万元成交。
不止贝律铭，日前记者就在一沪上中介处看到，已故的著名电影、戏剧表演艺术家白杨的故居出售，挂牌价超过1.5个亿。
那么，这些动辄数千万元甚至上亿元的名人故居究竟如何界定，又是如何买卖交易的呢？
名人故居皆“豪宅”
贝聿铭是是享誉世界的华裔建筑大师，祖籍苏州。他父亲贝祖诒也是历史名人，曾出任中国银行副总经理以及中央银行总裁。1948年，贝祖诒赴美，担任驻华盛顿中国技术代表团团长。
前述在阿里拍卖平台上拍卖的这栋祖宅，上世纪初即为贝聿铭之父的居所，始建于明代。该建筑位于苏州市姑苏区平江街道，是姑苏核心区，离苏州博物馆仅800米，离苏州市立医院步行仅需3分钟左右即可到达，周边有拙政江南、拙政别墅、桃坞郡府等住宅。
此前该住宅疏于修缮，不过经苏州市文物局、规划局批准，遵照“修旧如旧”原则，移建、修复于现址。
公开资料显示这座苏州园林式的四合院别墅，建筑面积有145.56平方米，土地使用面积为226.3平方米。该祖居属于独立的私人产权，此前是由一位居住在杭州的男子通过正常途径购买。平台信息显示，该处宅院的房屋用途为一般住宅；“共有情况”则为“夫妻共有”。另据房屋所有权证显示，其登记时间为2013年9月29日，土地使用年限至2081年7月14日。土地使用权限取得方式为出让。
值得一提的是，该处宅院之前的市场估值为1650万元，但此次的起拍价和成交价实则远低于市场价。
从事老洋房业务的链家豪宅新里洋房总店商圈经理邱泽柱告诉第一财经记者，市场估值一般是由第三方评估机构根据地价、周边房价等信息综合对比后，对房屋进行评估，但这价格并不能代表房子真实的交易价格。
同时，既然是拍卖流程，起拍价低于行情是正常的，最终成交价格也具有很大不确定性。“拍卖需要竞价，那么竞拍者对这座房子的关注度、认知度等都会影响到加价，进而影响到最后都成交价。”邱泽柱表示，此外，以上海为例，当前参与拍卖房也需要拥有购房资格，否则无法参与竞拍，这也限制了不少购房者。
诸如贝氏这样的祖宅拍卖在市面上并不鲜见，记者查询一些公开资料发现，随着国内房价的水涨船高，近年来，这些名人故居在市面上也有交易且价值不菲。
以名人文士辈出的杭州为例。近年来出现在二手房交易市场上共有三套，分别是位于长生路的徐青甫故居，北山路的南怀瑾故居“润庐”以及玉泉路的蔡元培女儿蔡威廉故居的“马岭山房”。
2019年，距离西湖不到400米的一栋独门独院别墅拍卖。这座三层小洋楼建造于民国时期，是曾任浙江省民政厅厅长的民国经济学家徐青甫的故居。1961年，徐青甫病逝后，这套房由其夫人和子女居住。此后，徐家后人多在海外生活。上世纪80年代后，这套旧居就曾多次转手。
2019年5月，这处故居公开拍卖，起拍价3179万，经过460轮的激烈争夺，以8804万元的价格成交，折合单价约21万元/平方米。
北山路宝石山前山路1号的润庐则更有来头。原来的业主叫马文车，曾长期担任蒋介石的秘书，1932年他在西湖边建造了这栋别墅。润庐的第二个主人是著名金融家金润泉。润庐的“润”字也取自金润泉名字当中的“润”。后来，国学大师南怀瑾曾经想在杭州定居，在20世纪九十年代初买下了这幢别墅。这套房源是杭州市第一批市级文保建筑，曾在2012年传出过挂牌1.1亿元出售的消息，后挂牌消息因故撤回。
和润庐一样，位于植物园的马岭山房也同属杭州市历史保护建筑，该建筑是北大校长蔡元培女儿蔡威廉与女婿林文铮的故居，蔡元培也常来小住。2019年曾在二手市场挂出过房源信息，挂牌价格1.5亿。
此外，记者日前还注意到，在中介圈中有出售白杨的故居。该房屋位于上海的华山路，建筑面积超过300平方米，自带200平方米的花园，目前挂牌价格1.58亿元。
关键在于交易后如何维护
那么，这些动辄就是数千万上亿元的历史名人故居到底是否可以交易？
“名人故居这个概念非常抽象、广泛。”邱泽柱向第一财经记者介绍，“我们通常理解的就是，知名人士或者说显要人物曾经居住过或生活过的地方，传下来就变成名人故居了。”
但相较于大众的朴素认知，“名人故居”尚无官方认定标准。“这其中涉及两个方面，一来怎么样的人才能被定位为名人；二来一个名人一生可能有多个居所，哪个更适合认定为故（旧）居。”某文物局工作人员向第一财经记者介绍，“这些业界一直有讨论，但到目前为止还没有正式的官方认定办法，确认谁是名人、哪个居所最值得保护。”
总体来讲，认定标准较为宏观，体现总体原则。“因为没有一个文物是标准化的产品，每个文物都不一样，有些可能现在不认为有比较高的价值，但是随着历史的发展，对某样文物的认识更客观全面，价值可能就会凸显。”上述文物局工作人员介绍。
邱泽柱则告诉记者，诸如上海的宋庆龄故居、巴金故居、蔡元培故居等建筑是由国家持有，此类建筑物是不能进行交易的。而被认定为历史建筑且由私人持有的建筑，在交易中心及文物保护单位开具允许交易的相关证明后，便可进行交易。
“位于常德路的一栋名为‘常德公寓’的老建筑，张爱玲曾在此居住过，属于优秀历史建筑，其产权明晰，属于后来的业主，是可以进行交易的。”据邱泽柱解释，优秀历史建筑的交易没有文物那么严格，同时，对保护的程度要求也未达到文物的标准。
此外，还有部分名人居住过的故居，产权归属于后代，若家庭子女较多，则一套房子会有多位产权人，交易过程会相当复杂，一旦有一位产权人不同意，交易就难以推进。
“我们去年交易过一个案例，共有8位产权人，交易周期长达9个月。”邱泽柱回忆道，目前，在上海市场上，可供交易的名人故居不会超过10套，挂牌价皆在亿元以上。
记者从多为从事建筑、文物历史行业的人士处了解到，大众认知中的名人故居固然是一种历史建筑，但现有的法规并没有禁止买卖历史建筑的规定，只要产权明晰，那么交易便不违法。
一些相关人士还认为，对于一些历史建筑而言，市场化交易其实是有一定积极意义的，因为政府不能无限投入资金管理这些老建筑。早些年，一些遍布乡村的古建筑，因为房主缺钱修缮面临凋零倒塌的危险，正是一些有志于文保的人接手买下并注入维修资金，才让它们焕发新姿。国外许多地方也是这样运作的。
那么，这些价值不菲的房产定价又是如何形成的呢？
“不像普通住宅，同小区其他房子具有很强的参考性，老房子一般都分布得很分散，互相之间无法形成很强的参考性。”邱泽柱表示。不过，房子本身所处的地段位置、保留情况、是否是优秀历史建筑、是否有名人居住过、文化价值几何等因素都会左右房子的价值。
邱泽柱介绍， “老房子本身很稀缺，卖一套少一套，从物以稀为贵的角度考虑，本身也具有收藏价值，作为保值、投资、资产配置，也是一个很好的选择。”
比如前述的白杨旧居， “这所旧居所处的地段相当好，位于原法租界较为核心的位置，房子也很完整，主楼副楼的结构都保存得很好，这样地段的房子很稀缺，不少买家冲着这点也会想来看看。”邱泽柱表示。
不过，需要指出的是，虽然对于这类产权清晰的房源，并无相关规定禁止交易，但其使用须受相关管理规定的约束。
2020年底，前述的徐青甫的宅院被曝光正在进行大规模改建装修。而由于该处故居并不在杭州历史建筑保护名录中，因此也就没有“不得改动外立面和内部结构”的限制。
根据《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》规定，对保护建筑物，不得进行新建、扩建活动，不得进行影响其传统风貌的改建和装修，“在符合保护要求的前提下，可以对历史建筑进行合理利用，并鼓励保护责任人对公众开放”。
“交易后的历史建筑的关键在于事后的监管约束能否跟上，不能随着所有权的转移而放手不管。”前述人士表示。