原标题：住建部发文，烟台城市更新或受影响？

8月11日，住建部官网发布了一则非常重要的文件-《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

文件开头，直指部分城市的更新改造中，出现沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建、急功近利等问题。

这次新政，会对烟台造成怎样的影响？

01

先来看此次新政主要提及的要点。

1、严格控制大规模拆除。

即，违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%；

2、严格控制大规模增建。

即，不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

3、严格控制大规模搬迁。

即，不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

4、确保住房租赁市场供需平稳。

即，不集中拆迁、大规模拆迁，要保租赁、保刚需，租金年度涨幅不超过5%；

5、保留利用既有建筑。

即，老建筑、历史建筑，不能随意拆、迁、失修、闲置等。

6、保持老城格局尺度。

即，不破坏传统街巷格局，不随意改道路、禁止修大马路、建大广场；

7、延续城市特色风貌。

即，不破坏地形地貌，不乱砍树、不乱挖山填湖、不随意动河湖水系和历史公园、不随意改老地名。

8、加强统筹谋划。

即，要看地方实际需求，要看民愿，头痛医头、脚痛医脚，不盲目搞城市更新。

9、探索可持续更新模式。

即，不能搞过度房地产化开发、不能大肆搞规模扩张，由开发变经营；

10、加快补足功能短板。

即，不搞表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。

11、提高城市安全韧性。

即，不能只顾地上不顾地下，不能过度景观化、亮化。

综合来看，就是要摆脱以往大拆大建、过度房地产化的商业模式。推进可持续发展式的模式，实现健康的城市更新。

文件内容很好理解，但有两点要指出。

1、本次文件是针对在城市更新运动中，防止大拆大建。

注意，实施城市更新运动，真正提到全国层面是“十四五”的规划建议。2021年全国一次重要会议中，“城市更新”被首次写入政府工作报告。

在此之前，城市更新是各个城市在自己的规划中推进，尤以广州等南方城市最为深入。

我们可以这样理解，这一次针对城市更新运动中的大拆大建，其实是要统一城市更新运动的思想，规范化这项重点运动。

防止部分城市，借着城市更新大搞房地产。

2、此次文件只是征求意见稿，不代表最终决定。

对烟台来说，目前正处于城市建设的关键期，城市更新也是一个重要命题。

但面对全国性的政策，我们要辩证的来看待。

02

首先，历史上看烟台并非全国性政策第一波会涉及的城市。

从此前的限购、限售等，到后期的集中供地等政策，烟台都没有被划入热点城市群。

一方面城市等级达不到，一方面烟台整体发展比较健康。甚至可以说，烟台是模范生。

GDP全国第25，房价却是几十位开外。即使过去几年房价涨幅明显，也是在全国大涨后的补涨。

烟台，可以用稳健来形容。

聚焦于此次住建部新文件，其实烟台的城市更新动作中，并没有文件中提及的大拆大建或者过度房地产化的倾向。

反而，更多时候烟台人是期待政府的动作再快一点、步子再大一点。

以城市更新的核心芝罘区为例，目前重点推进的全新板块有幸福新城、南部陆港（南站）板块。

幸福新城的原貌基本为老旧工厂，并不符合城市核心位置的形象与发展战略。

这里的改造比较彻底，而烟台给幸福新城的配置也是产业先行，在教育资源导入后，一大批重点项目集中开工，涉及医疗、金融、商业等资源。

不仅具备很强的统筹谋划，也呈现了未来城市可持续发展的核心动力，同时也受到全烟台人民的热烈期盼。

针对老城区内的改造，烟台在进行的动作，包括老旧小区的加装电梯、综合改造以及拆除违建等，都是在有计划、有节制的推进老城区革新。

而朝阳街、所城里等的改造，也属于文件中提及的保持老城区格局、保留特色城市风貌，同时成为主城内一个新的活力点。

图源网络

纵观烟台近两年的城市更新动作，多集中于产业、文旅等方向，是在推进城市可持续发展的方向上，做出决策。

同时要注意的是，全国性政策一般不会进行一刀切实行。尤其是涉及到城市更新、房地产新政的政策，大多是因城施策。

烟台目前的城市更新，并没有过度地产化。相反，烟台的城市更新已经逐渐取得了成效，在不断改善城区的居住与产业升级。

03

从此次住建部的征求意见稿，其实我们也能看到一个明确的大方向是：房地产依旧是调控的重点。

从限售、限售到热点城市的约谈，现在到城市更新等政策调控房地产，说明了房住不炒真的不是口号。

保障租金年涨幅不超过5%，也是在缓解一些热点城市的居住压力。

而这一政策，后续对房地产市场有何影响，或许会有以下几个方面。

1、主城区内新房供应受限，稀缺度增加。

严控大拆大建，意味着土地供应减少，会缩减主城内的新项目供应。

2、核心区周边的新城更受欢迎。

以幸福新城为代表，这一类紧邻核心区的新城规划，更有发展潜力。

总结来看，此次新征求意见稿的具体实行和细节，还需要看各个城市会否做出进一步的跟进。

但可以明确的是，各个城市会根据自身的情况，做出最适合政策。

城市更新作为国家级政策，会继续成为下一个五年最重要的课题之一。各个城市会围绕这个方向，继续推进发展。

而给到房地产行业的思考是，未来盲目扩张的发展模式会进一步受到限制。

那些能够深入参与到城市更新，带来真正产业资源、促进城市形象改变的房企，会有新的发展机遇。

城市更新不是房地产开发。房地产开发只是解决城市发展的增量需求问题，而城市更新是解决城市发展中存在的所有问题。

如城市中物质性的老化、空间结构的失衡、功能性的缺失和文化及自然环境的破坏等问题。

从这个层面看，与城市未来发展建设相契合，会是地产行业的新赛道。