原标题：注意，这个政策正影响烟台人置业！

近期，地产圈内有一条信息在疯传

如下：

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简单来说，就是以后房企拿地有限制了。不管你的资金有多充裕、财力有多雄厚，再也不能大手大脚拿地。

拿地金额超过年度销售额的40%，就没有购地资格了。

在去年房企三条红线、银行两条红线后，地产行业再次落下一个紧箍咒。

那，这次的政策会带来怎样的影响？

01

首先需要明确的一点是，这不是一个新政策。

去年8月份，央行和住建部联合推出三道红线政策，明确要求试点房企报送三道红线指标时，就明确提出了要重点监管“买地金额超年度销售额40%”的开发商。

只不过当时业内的注意力，全部集中于三道红线的指标（如下）

一、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

二、净负债率大于100%；

三、现金短债比小于1倍。

如果说三道红线抑制了行业无序扩张的现象，那此后陆续公布的系列新政，则逐步明确了中央对于调控地产行业的决心。

三道红线使得大部分房企不能顺利融资；

22成土地集中拍卖制度后，各地强调限价，竞品质，导致房企的利润空间被压缩的越来越小；

房地产贷款集中管理制度后，房贷难批，开发商回款慢；

土地出让金归税务局征收后，房企也没法赖账，需要真金白银去拍地；

拿地销售比不能超过40%直接定格了房企的规模……

据一位券商人士透露，2021年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度：

一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；

二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；

三是每月上报商票数据。

近日，相关领导也曾指出：要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理与金融机构房地产贷款集中度管理。

即，房企的融资端，已经成为调控的主要路径。

02

必须要说明的是，发布新政并非意味着大多数房企已经中招。

相反，本来适用于政策的试点房企数量就不多，同时大部分房企还是没有越过红线的。

据一项数据统计，今年上半年50家头部房企的拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，还大大低于监管要求的40%。

其中最明显的恒大，上半年一系列神奇操作后，极大降低了企业负债。

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在上一轮调控中，大部分房企为了应对三道红线以及其他政策，其实已经刻意降低了拿地规模，同时积极去负债。

而这一次的新政，更像是为了调控重点城市在两集中供地政策后，出现的热点现象。

所谓“两集中”，就是集中发布土地出让公告、集中组织出让活动。要求各地科学编制住宅建设用地供应计划、做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让、加强监测监管等。

这个政策适用于22个热点城市，包括北上广深四个一线城市，及杭州、成都、厦门、福州等18个二线城市。

简单说，就是这些城市一年中能够供地的次数只有三次（据披露文件显示），所以会每次集中出让大量土地。

例如青岛今年5月首次集中供地，一次性拿出了超过60宗土地，最终成交总价达到了135亿元。

这就决定了，房企要想扩大规模，就需要在仅有的三次机会中尽可能的拿下更多优质地块，热门城市出现了因为竞争导致高价地出现。

显然，这并不符合中央的调控本意。

所以对于房企融资的限制以及此次拿地的限制，进一步完善了相关政策，能够有效稳定地场。

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03

烟台虽不在热点城市之列，但烟台对土地市场的调控，其实已经开始。

据滕策数据显示，今年上半年除去蓬莱，烟台六区商住类土地仅成交11宗。

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其中大多为底价拿地，竞拍拿地极少。

显然，烟台也是有意通过调控土地市场，从而促进整体房地产市场的健康发展。

目前烟台整体的去化周期为住宅存量约为56062套，去化周期约为80个周。库存量较高，是调控土地市场的一个重要原因。

而自上而下土地政策影响下的楼市，会带来怎样显著的改变？

一、强者恒强的局面会继续加深。

以往房企要做大规模的主要手段，就是融资举债拿地，走高周转模式。

土地，是后续一切动作的根本。

但在融资金融等受到限制后，加入销售额的调控，意味着小房企们能拿的地更少了，尤其是热门的优质地块。

这也就意味着行业强者恒强的局面越来越固定了，一部分房企的日子不好过了。

二、未来行业内的合作可能会越来越多。

此次新政并未公布更详细的指标，但当下房企间的合作越来越多。

通过合作拿地开发项目，可有效利用双方的优势资源，完善项目的产品力塑造。

不过合作拿地后如何计算两者的销售额与拿地金额，还需要政策的进一步解释。

但毫无疑问，这是一个很好的应对方向。

三、部分房企的让利活动可能会增多。

显然，这次新政的意思就是，提升销售额，就能拿更多的地。

对于此次触线的房企，最基本的调整方法就是提高销售额、降低拿地金额。

提高销售额，在当下的市场环境中，让利购房者是最快速的方法。

未来一段时间，或许购房者的福利又要来了。

四：新一轮产品力竞争会加剧。

提升销售额的另一个方法，就是千方百计提升项目产品力。

在居住升级成为主流的当下，人们对更多品质住宅的需求是在提升的，这与整体平稳的市场环境是不同的。

项目优质，就有人买单，房企也就有了更多资金用于拿地。

这是最健康的一种模式。

五、参与城市更新赛道的房企会增多。

除去销售额，降低拿地金额也是一个方法。而这个方法则需要房企为城市带来一些产业、配置一些资源或参与到城市更新之中。

这不仅是房企面对调控政策的对策，更是当下房地产市场的一个重要赛道。

目前这个赛道的参与者有：上海地产集团、保利发展、万科集团、招商蛇口、中交集团、国寿投资、中国太保、中保投资……

万科，是烟台人最熟悉的房企。近几年万科在烟台拿地，大多是底价拿地，背后蕴含了万科与城市共同成长的发展方向。

例如芝罘万科城项目，承担了只楚棚改的重大任务。莱山翡翠观海项目，搭配了城市级文化综合体项目星耀天地……

这种模式，既推动了城市界面的焕新，也为企业塑造了品牌美誉度与发展动力，已经成为地产行业最重要的赛道。

目前烟台市场其他代表性的房企有恒堃、金茂、华润等等。

我们可以看到，此次新政直接或间接影响，最终反馈到城市以及购房者身上，都是有利的。

这也反映了调控的本质，让市场回归健康理性。

04

其实此次新政爆出后，市场也有很多猜测。

包括说这是抑制房地产发展，因为房地产不利于生育，未来不利于生育的行业都会受到冲击。

我们不探究政策背后对其他层面的影响，仅仅就这个政策对房地产市场的影响而言，显然是有利的。

从此前的限制融资到调控拿地，背后一脉相承的就是中央房住不炒的政策。

这并不是一个简单的口号，目前诸多新政以及调控手段都是围绕这个原则展开。

在近几年调控后，我们会发现全国市场确实已经褪去了火爆的外衣。

本质，都是为了房地产市场更健康的发展，为经济社会发展做支撑。

另一方面，摆脱高周转后，地产将迎来真正的品质为王时代，利于购房者。

对于当下的烟台购房者，能够实际体会到的改变，不会很大。

不过通过了解全国政策的走向，以及各个房企的发展模式，更有利于我们进行置业需求的落地。

就像这一次，哪些房企急了，哪些稳坐泰山，都是一种参考。

透过政策看市场，才能做出正确选择。