□ 本报记者 刘 霞

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等多部门密集发布8份文件，其中3份格外引人注目——《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，分别指向销售、信贷、融资三个房地产市场关键环节。

一天之内，房地产政策“三箭齐发”，近年来并不多见。住房和城乡建设部有关负责人表示，“通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化产品意识，有利于形成房地产行业经营稳健的新发展格局。”

先拿房再还贷，资金更安全

《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，商品住房项目实行预售的，“单体建筑应完成主体结构封顶”；“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户”，“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”。同时，通知要求“有力有序推行商品住房现房销售”，新出让土地和尚未取得建设工程规划许可证的项目“优先选择现房销售”，已取得许可证的项目“鼓励实行现房销售”。

记者发现，条款直指购房人最关心的交付问题：房子建到封顶才能卖、购房资金全程置于监管之下、现房销售“所见即所得”，过去“房子还没影、月供先还上”乃至“货不对板”的担忧，正在被新政策逐一化解。

58安居客研究院院长张波评价，此次销售制度调整，是行业向“稳交付、现房为主”转型的标志性政策，“将防范交付风险、保护购房人合法权益，从过去原则性导向转化为全流程可执行的硬约束”。预售门槛提高与购房资金全额监管，“相当于为购房者的资金安全装上一道前置闸门，从源头降低交付隐患”；配套的“交房即交证”安排，让房屋交付与产权证办理同步落地，“切实减少购房过程中的制度性麻烦”。

与销售制度相衔接，信贷《意见》对贷款发放时点作出关键安排：对实行预售的新建住房，个人住房贷款“应严格在项目竣工备案后发放”。张波认为，这是本次信贷改革中“更具突破性”的一条，实现“能拿房、再还贷”，从根源上规避了未交房就要偿还月供、钱房两空的风险。

南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉说，南京2022年已把监管职责从银行转到监管机构，“全程全额”监管，核心变化体现在三处：预售门槛提到单体封顶，房企回款周期明显拉长；购房款全额锁定至交付，“额度外可提取”的空间没有了；监管账户并入主办银行，资金封闭运行。过去监管管的是“钱别乱花”，现在管的是“钱别先花”，更加安全、稳健。

个贷期限延长，月供负担减轻

信贷《意见》提出，将个人住房贷款期限由最长30年延长至“最长不超过40年”；对“阶段性失去收入来源导致还款困难”的存量借款人，银行业金融机构可以“按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”。同时，文件确立房地产开发贷款主办银行制度，“单个房地产项目对应一家银行作为主办银行”，对项目资金实行封闭管理。

记者注意到，将个贷期限最长延长至40年，直接回应了购房家庭对还款压力的顾虑。张波算了一笔账：以贷款100万元、等额本息为例，按首套房贷年利率3.05%计算，期限从30年切换到40年，月供从4243元减少到3609元，每月少还634元。他表示，贷款额度仍受房屋评估价值约束，“并非鼓励盲目加杠杆”。

这一点正切中当下购房家庭的真实顾虑。58安居客研究院置业意向调研数据显示，超三成受访者把就业与收入预期不明朗、担忧后续还贷压力列为购房的重要顾虑因素。张波分析，不少按揭家庭的财务弹性受收入波动影响较大，“一旦遭遇降薪、失业等冲击，固定月供就容易成为家庭现金流的沉重负担”。新政实施后，月供可摊薄，减轻刚性支出压力；对还款困难的存量借款人，政策赋予银行市场化债务重组自主权，“为居民提供缓冲空间”。

这一调整对不同购房群体的影响可能并不相同。张辉分析，对刚需家庭而言，40年期限的价值不在“多贷”，而在“敢贷”。以南京主城总价300万元左右的刚需房源测算，月供摊薄千元左右，恰好覆盖部分家庭因收入预期不稳而犹豫的决策缺口，“月供降一个台阶，一些原本够不着的家庭就跨过了门槛”。而对于改善型家庭，期限延长的边际效应在递减，“置换群体年龄普遍偏大，40年期贷款受制于借款人年龄限制，实际很难用足。”在他看来，政策传递的信号更为重要，“还款计划可以协商、可以展期，等于给家庭现金流加了一道保险，这会修复购房者的信心。”

融资看项目，一视同仁

《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》提出，推动实现“房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”；同时明确了定向增发、并购重组、公司债券、不动产ABS、REITs等多层次的融资工具安排。

记者发现，这一转变与销售端、信贷端的制度设计互为呼应：购房资金全额监管、贷款跟着项目走、融资看项目而非看企业，三条线环环相扣，共同围成房地产项目资金安全的“闭环”。

张波认为，本次政策最核心的变化，是房企融资底层逻辑的切换。未来融资评判重心落到项目本身，“一项目一议”的机制也在侧面推进“好房子”建设。在他看来，“销售端收紧风险闸门，融资端拓宽合规资金渠道，风险防控与行业活力得以兼顾。”

58安居客研究院7月数据显示，新房找房热度环比回升1.6%，改善型需求占比达41.6%。张波判断，需求端已出现边际修复，新政与需求端政策相互配合，将助力楼市结构性修复进程。

央行有关部门负责人在答记者问中表示，“《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分”“《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系”。

这一轮政策的指向清晰明确：让买房人的钱更安全、负担更可承受，让市场在健康有序的轨道上行稳致远。制度框架已经确立，下一步是各地的落地细则与执行。业内专家表示，房地产政策因城施策，各地落地细则可能不会立即齐步出台，但结合本地市场实际的落笔方式各有看点，值得期待。