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我们的核心诉求很明确，成立业主委员会，监督物业履职；依法恢复消防系统；厘清责任，拒绝用业主的住宅维修资金为物业失职买单。

于帅卿 中房报记者 李叶丨北京报道

“我们就像躺在‘油桶’上抽烟，随时可能发生危险。”秦皇岛燕大西苑小区业主张广满脸无奈地诉说着。

这个拥有近万名居民、70%住户为燕山大学教职工及家属的大型社区，其价值3000余万元的消防系统已瘫痪逾十年。如今，若要恢复该消防系统，所需费用高达上千万元。

来自业主们的反映称，小区物业公司侪之虹物业服务有限公司第一分公司（以下简称“侪之虹物业”）为节省运行成本，私自停止消防系统运行，导致全系统瘫痪无法使用。为此，业主们多次投诉到当地政府部门，虽被消防部门多次处罚并下达整改决定，但侪之虹物业未采取实质性措施，消防系统无法使用问题始终没有有效解决。

为了尽快推动问题解决，保障自身生命财产安全，业主们决定成立业主委员会，试图以此推动问题的解决，也遭到当地相关部门的多次阻挠，未能撬动僵局。

如今，修复消防系统需耗资千万元，侪之虹物业试图动用住宅专项维修资金解决，此举遭到了大部分业主拒绝。“侪之虹物业为了节省消防系统每年几十万元的运行成本，私自违法停止消防系统运行，导致整个系统瘫痪成废铜烂铁。”张广气愤地告诉中国房地产报记者，“依据物业服务合同、《民法典》《物业管理条例》，以及秦皇岛市海港区消防救援大队的处罚决定书等，完全可以判定消防系统瘫痪的责任全在物业公司，他们理应出资恢复消防系统，绝不能违规动用我们的住宅专项维修资金！”

一场围绕责任归属、监管效能与近万人安全的拉锯战仍在持续。

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物业公司被多次处罚

处罚决定书，记录着秦皇岛市燕大西苑消防系统无法有效运行的历程。

“火灾自动报警系统未保持完好有效；部分防火门未保持完好有效；防火卷帘未保持完好有效；自动喷水灭火系统未保持完好有效；机械排烟未保持完好有效；部分疏散指示标志、应急照明灯未保持完好有效。”

2025年3月25日，秦皇岛市海港区消防救援大队发布的一份处罚单显示，侪之虹物业因不及时消除火灾隐患，给予罚款3.65万元的行政处罚。

这并不是侪之虹物业第一次遭到行政处罚。自2022年起，侪之虹物业因秦皇岛市燕大西苑消防问题连续4年罚款，罚款总额达16.6万元。处罚依据清晰指向《消防法》第六十条——物业服务企业未履行维护管理职责。

此外，侪之虹物业还被财政部罚款。据《信用中国》网站2024年12月2日发布的公告显示，侪之虹物业服务有限公司因提供虚假材料谋取中标被罚款2.63万元，列入不良行为记录名单，一年内禁止参加政府采购活动。

天眼查显示，侪之虹物业服务有限公司成立于2005年，2021年6月之前叫秦皇岛市宏添源物业服务有限公司，是一家以从事房地产业为主的企业，其控股股东是深圳市彩生活服务集团有限公司。

然而，这些罚单如同泥牛入海，整改杳无音信。“物业为节省每年数十万元的运行成本，直接对系统‘弃管’，导致价值3000多万元的设备沦为废铜烂铁。当瘫痪问题暴露后，物业竟将责任推给早已移交完毕的开发商燕大地产。”张广表示。

公开信息显示，燕大西苑小区由秦皇岛市燕大房地产开发有限公司（以下简称“燕大地产”）开发建设，总建筑面积30万平方米。2013年10月31日，秦皇岛市人民政府政务服务中心出具的竣工联合验收合格意见显示，燕大西苑项目消防支队验收意见为“合格”。

燕大地产负责该项目的相关工作人员也向记者表示，“项目当时验收是合格的，所有的设施、设备和图纸全部移交给物业公司负责维护保养。”

侪之虹控股股东彩生活物业相关工作人员则称，“消防系统在燕大地产交接前就不合格了，我是2015年参与这个项目的清洁工作，入职时正好赶上消防试水，当时全是漏水的，地库、楼层就没有好地方。”

记者致电侪之虹物业进行采访求证，该物业工作人员回应称，“对于具体情况我并不了解，我会将采访事宜转达给领导，若领导同意接受采访，后续会联系你”。截至发稿前，未收到侪之虹物业方面针对消防系统停滞之责的回复。

据秦皇岛市住房和城乡建设局2024年4月16日《关于燕大西苑消防问题的答复》显示，宏添源物业（侪之虹前身）2010年中标前期物业并签约备案，合同期满后续签4次。燕大地产提交资料证明2017年9月22日消防设施已移交物业，且《前期物业服务合同》明确规定物业负责“共用设施设备的运行、维修、养护和管理”。秦皇岛市海港区住建局2021年联合检查发现瘫痪问题后多次督促，物业均以“移交时已瘫痪”搪塞，仅增配灭火器。

多位业主提供的官方回复文件均指向瘫痪责任在于侪之虹物业未履行合同及《消防法》第十八条规定的维护管理义务。

据《消防法》第十八条显示，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

专业房地产律师、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，“物业公司长期不履行消防维护义务已构成违法。依据《民法典》第942条，物业服务人负有‘妥善维修、养护’共有部分及‘采取合理措施保护业主安全’的法定义务，消防设施属共有部分，物业长期不维护构成根本违约。《物业管理条例》第35条也明确规定，物业未履行合同导致业主人身、财产受损的应承担法律责任。”

他进一步分析表示，物业公司可能要承担三类责任：民事责任，物业应赔偿一直不履行消防维护义务所造成的损失，并承担修复费用；行政责任，消防部门可依法对物业公司进行行政处罚；刑事责任，若物业拒不整改且存在重大安全事故隐患，还可能涉嫌因拒不执行重大事故隐患整改决定构成危险作业罪。

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10年维权路

与瘫痪的消防设施相伴的，是业主们艰难曲折的10年维权路。

“我们从2014年就开始维权，这是第三波了。”一位参与维权的业主说，我们的核心诉求很明确，成立业主委员会，监督物业履职；依法恢复消防系统；厘清责任，拒绝用业主的住宅维修资金为物业失职买单。

维权过程中，业主们遭遇了业委会成立受阻的困境。2024年，业主们试图成立业委会，以更好地维护自身权益，却遭秦皇岛市白塔岭街道办事处以筹备组“脱离街道指导监督”“拒不接受意见”“未在法定期限内召开业主大会”为由，于4月29日下发筹备组解散通知。事实上，这是继2014年、2017年后第三次业委会“难产”。

业主们质疑街道办工作人员与侪之虹物业公司勾结，阻挠业委会成立，秦皇岛市白塔岭街道办事处则坚称是严格依法指导。

针对业委会成立情况以及小区消防后续整改问题，记者尝试联系多方了解情况，秦皇岛市燕大西苑社区相关负责人表示，“接受正式采访需报备，先跟我们街道办联系后同意接受采访再沟通”。

记者也多次致电秦皇岛市海港区白塔岭街道办主管社区建设和物业监督管理办公室相关工作人员，电话均未接听；微信联系海港区住房和城乡建设局物业办相关工作人员，在得知采访缘由后未回复，再次询问发现被删除；致电致函到秦皇岛市海港区住房和城乡建设局，截至发稿也未收到回复。

王玉臣表示，“若相关部门处罚但未执行或未推动解决，可能构成失职。业主可视情况向纪委监察部门投诉反映。”

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千万元修复费，谁来买单？

十年瘫痪，数载维权，层层监管，多次处罚与责令，未能换来消防系统的重生。燕大西苑困境折射出物业管理乱象与业主维权之路的艰难。

面对估计超千万元的修复费用（由两家消防公司估算得出），2023年9月，侪之虹物业向秦皇岛市住建局申请住宅专项维修资金，预算金额约350.57万元（最终不超过此额），用于A1-A12高层、公建及车库的消防维修改造，目标满足消防验收规范。启动程序需“双三分之二”业主参与表决且“双过半”同意。

此举遭到大部分业主的强烈反对。“这是我们的房屋养老钱，凭什么为物业的失职买单？”一位业主表示，依据《民法典》、物业合同及《秦皇岛市物业管理条例》显示，消防设施的日常维护、养护责任依法应由物业服务企业承担。

另根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项明确规定：“根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从维修资金中列支。”

双方争执不下，维修计划因此搁置。

王玉臣表示，消防设施属“共用设施设备”，依法可使用维修资金（《住宅专项维修资金管理办法》第18条）。但需排除“应由物业企业承担的费用”（该办法第25条）。具体责任要看双方证据，若无法分辨可鉴定。若开发商交房时存在问题，也要承担相应责任，但不能豁免因物业不作为的扩大损失赔偿责任。

他进一步表示，“若因物业公司的长期失职导致出现当前的严重结果，巨额维修费用应当优先由物业公司承担。若物业无力承担或拒不承担，政府应启动应急预案。紧急情况下，政府可先行垫资修复，再向物业追偿。”

他建议，要切实压实物业责任，建立物业信用惩戒机制，对消防失职企业限制承接新项目，并严格执法；推动物业费与服务质量挂钩，推动物业服务标准的透明与监督机制；改革维修资金机制，可简化应急使用程序（如住建部门直接审批），探索政府、业主、物业共担费用的维修基金补充机制；强化政府监管，消防、住建部门建立联合执法机制，对屡罚不改的物业强制清退；将老旧小区消防改造纳入民生工程，提供财政补贴。

对于业主维权，王玉臣建议，业主可依法提起相关民事诉讼，要求物业履行维修义务、赔偿损失。成立业主大会和业委会诉讼更方便；可向相关部门提起违法查处申请或申请强制执行处罚决定，若相关部门不作为可提起行政复议、诉讼；还可核查监督物业整体服务，挖掘其它未尽职行为并采取法律手段。

燕大西苑的困境，亟待一个有力的破局者。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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